nl
Kristien Dejong

Senior Associate

Contact

kristien.dejong@adlex.be

+32 89 32 23 00

Exclusief gebruik van een onverdeeld onroerend goed: gebruiksvergoeding!

Publicatiedatum: 02/09/18

Bent u samen met één of meerdere anderen eigenaar van een onroerend goed, maar bent u de enige die exclusief gebruik maakt van dit goed? Wees er dan op bedacht dat de andere mede-eigenaren u kunnen verplichten een gebruiksvergoeding te betalen.

1                 Principe

Indien meerdere personen, vennootschappen of overheden samen in onverdeeldheid eigenaar zijn van eenzelfde onroerend goed, worden zij beschouwd als mede-eigenaren van dit goed. Het eigendomsrecht van dit goed is dan als het ware opgesplitst in abstracte aandelen, waarbij bijvoorbeeld de ene deelgenoot voor 40% eigenaar is, en de andere twee deelgenoten respectievelijk telkens voor 30%. Deze aandelen zijn niet in het onroerend goed zelf af te lijnen: het goed behoort abstract voor bepaalde percentages toe aan de verschillende eigenaars, zonder dat kan worden bepaald welke ruimten in dit goed eigendom zijn van wie.

Inzake gedwongen mede-eigendom gelden o.a. de volgende principes:

  • Elke mede-eigenaar draagt bij in de lasten van de eigendom in verhouding tot zijn aandeel;
  • Elke mede-eigenaar heeft het recht op het gebruik en genot van de gemeenschappelijke zaak, voor zover dit conform haar bestemming is en voor zover dit gebruik niet strijdig is met de rechten van de andere mede-eigenaren.

 2             Ongeacht “schuld”

Voor zover alle mede-eigenaren de gemeenschappelijke delen gebruiken stelt zich dus geen probleem, zolang dit gebeurt met respect voor elkaars rechten. Indien evenwel een mede-eigenaar exclusief gebruik maakt van het volledige onroerend goed, stelt zich de vraag of – en hoe – dit vermogensrechtelijk dient te worden verrekend. 

 Het Hof van Cassatie neemt aan dat een dergelijke exclusieve bewoning of exclusief gebruik wel degelijk een recht op een gebruiksvergoeding opent.

Belangrijk om te vermelden is dat dit principe volgens het Hof van Cassatie van toepassing zal zijn, ongeacht of deze exclusieve bewoning door de overige mede-eigenaren werd toegestaan of niet en bijgevolg ongeacht of er een partij is die “schuld” treft of “geen schuld” treft.

 In familiale context is reeds geweten dat een partner die de onverdeelde woning blijft bewonen ondanks verzet van de andere partner, een gebruiksvergoeding aan de andere partner verschuldigd kan zijn, aangezien hij inkomsten ontneemt aan de onverdeeldheid. De onverdeelde helft van de ene partner brengt immers bij bewoning door de andere partner, geen huurinkomsten op.

Evenwel zal, gelet op de momenteel gevestigde cassatierechtspraak, ook een gebruiksvergoeding verschuldigd zijn door de mede-eigenaar die een onverdeeld goed exclusief bewoont met de instemming van de andere mede-eigenaar en dus zonder dat er sprake is van enige schuld van de ene partij of verzet van de andere partij. Dit geldt bovendien niet enkel voor familiale onverdeeldheden, maar ook voor gedwongen mede-eigendom tussen andere natuurlijke personen, vennootschappen en overheden.

3             Begroting

De gebruiksvergoeding zal worden begroot op de maandelijkse huurwaarde van hetgeen de inwonende mede-eigenaar zelf niet in mede-eigendom heeft. Zijn er aldus twee mede-eigenaren, en is er een mede-eigenaar (A) die voor 70% eigenaar is, en een andere (B) is voor 30% eigenaar, dan zal de gebruiksvergoeding die B aan A verschuldigd zal zijn bij exclusieve bewoning van het volledige pand, 70% van de huurwaarde van dat onroerend goed bedragen.

4             Verjaring

In tegenstelling tot de invordering van achterstallige huurgelden en andere periodieke schulden, waarop in de regel een verjaringstermijn van 5 jaar van toepassing is, neemt het Grondwettelijk Hof aan dat gebruiksvergoedingen / benuttingsvergoedingen op basis van de wetgeving inzake gedwongen mede-eigendom slechts verjaren na verloop van 10 jaar. Ook het Hof van Cassatie is van oordeel dat een dergelijke vergoeding geen periodiek karakter heeft en dus buiten het toepassingsgebied van de verkorte verjaringstermijn valt.

Besluit

Een exclusief gebruik van een onverdeeld onroerend goed zal aanleiding kunnen geven tot het opeisbaar stellen van een gebruiksvergoeding. Deze vergoeding wordt begroot op de normale huurwaarde van de som van de onverdeelde aandelen van de overige mede-eigenaren. De vergoeding zal verschuldigd zijn, ongeacht een eventueel jarenlang gedogen door de andere mede-eigenaars van dit exclusief gebruik. Een exclusieve gebruiker dient tot slot rekening te houden met een vordering vanwege de overige mede-eigenaren, die maar liefst tot tien jaar terug kan gaan in de tijd. Om onzekerheden over de hoogte van de vergoeding te vermijden, en de tenlastelegging van onderhoudskosten, worden hierover bijgevolg van bij aanvang best duidelijke schriftelijke afspraken gemaakt.

Meer over bouwrecht en onroerend goed

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie