nl
Kristien Dejong

Senior Associate

Contact

kristien.dejong@adlex.be

+32 89 32 23 00

Bevoegdheden van de raad van mede-eigendom

Publicatiedatum: 02/09/18

Een vereniging van mede-eigenaars (“VME”) wordt op afzonderlijke punten al eens vergeleken met een vennootschapsstructuur. Een VME heeft immers eveneens organen met wettelijke bevoegdheden, ze heeft een ondernemingsnummer en voert een boekhouding. Een parallel is nochtans niet steeds aanwezig. Een raad van mede-eigendom (“RME”) is bijvoorbeeld geenszins vergelijkbaar met een raad van bestuur.

 1                 Verplicht?

Een raad van mede-eigendom (“RME”) is slechts verplicht in residenties van meer dan twintig kavels, met uitzondering van de kelders, garages en parkeerplaatsen. Ze kan eveneens verplicht opgelegd worden vanuit het reglement van mede-eigendom. In kleine residenties is de RME facultatief indien het reglement geen RME oplegt.

2                 Wie?

De Algemene Vergadering kiest vrij het aantal leden van de RME, tenzij het reglement van mede-eigendom een bepaald aantal oplegt. Doorgaans wordt gekozen voor een ongelijk aantal: 3 of 5 leden. De verkiezing geschiedt met een gewone meerderheid.

Leden van de RME zijn natuurlijke personen of rechtspersonen die mede-eigenaar zijn. Een derde kan bijgevolg geen lid worden. Een syndicus kan dit, gelet op de strijdigheid van belangen, evenmin. Het verdient aanbeveling om één van de leden tot voorzitter te benoemen: een persoon met leiderschaps- én bemiddelingskwaliteiten.

3                 Wettelijke bevoegdheid

De RME is vanuit de wet louter bedoeld als een controle- en toezichtsorgaan, en niet als een beleids- of beslissingsorgaan. Hierin schuilt het belangrijkste verschil met een raad van bestuur in een vennootschap.

 Het is de wettelijke taak van de RME om na te gaan of de syndicus haar wettelijke en statutaire verplichtingen nakomt. Zij kan hiertoe alle nodige stukken opvragen. Desgevallend kan zij ingrijpen indien de syndicus dermate in gebreke blijft dat een vervanging van de syndicus zich opdringt. Evenwel is het recht om een vervanging van de syndicus te vorderen, ook voorbehouden aan elke individuele mede-eigenaar.

4                 Delegatie van bevoegdheden

 De Algemene Vergadering kan daarnaast beslissen om een welbepaalde taak te delegeren aan de RME. Een dergelijke delegatie kan slechts voor een duur van maximaal 1 jaar, moet in de Algemene Vergadering met een 3/4de meerderheid beslist worden, en mag alleszins geen betrekking hebben op bevoegdheden die de wet specifiek aan de syndicus voorbehoudt.

 Deze delegatie kan bijvoorbeeld een meerwaarde zijn bij de ondertekening van een authentieke akte. Principieel kan de syndicus de VME verbinden ten aanzien van derden, en is zijn handtekening voldoende. De Algemene Vergadering kan evenwel beslissen om een overeenkomst slechts tot stand te laten komen indien ook de RME mee ondertekent. Door deze werkwijze wordt een bijkomende garantie ingebouwd dat de syndicus daadwerkelijk de voorwaarden zal ondertekenen waarmee de Algemene Vergadering had ingestemd. Tevens verzekert deze werkwijze dat door meerdere personen kritisch naar eventuele lacunes of gewijzigde formuleringen wordt gekeken.

5                 Valkuilen

 De RME kan enkel handelen binnen de krijtlijnen die werden uiteengezet door de Algemene Vergadering in de delegatiebeslissing. De RME bekomt door de delegatie dus geen eigen appreciatiebevoegdheid om nieuwe of aanvullende opdrachten uit te voeren. Zij blijft in de regel een toezichtsorgaan, en een beperkt uitvoeringsorgaan.

Bij een bevoegdheidsoverschrijding door een lid van de RME, kan dit lid onder voorwaarden aansprakelijk gesteld worden door de VME of door individuele mede-eigenaars. De leden van de RME dienen zich niet verplicht te verzekeren tegen dergelijke vorderingen, maar dit is natuurlijk wel sterk aan te raden.

De Algemene Vergadering zal anderzijds de leden van haar RME met de nodige zorg verkiezen. Een evenwichtige en verantwoordelijke RME zal haar controletaken ernstig nemen en zal haar gedelegeerde bevoegdheden binnen het gegeven mandaat voltooien, waardoor de mede-eigenaren maximaal profijt ondervinden van de nodige “checks and balances”.

Besluit

De RME heeft een louter toezichthoudende taak ter controle van de syndicus. Ontvangt zij bijkomende bevoegdheden, dan zullen de leden erover waken dat zij de duur en de omvang van deze delegatie respecteren, op straffe van aansprakelijkheid. De Algemene Vergadering blijft alleszins de touwtjes in handen houden doordat zij de leden benoemt, en de omvang van de delegaties aflijnt. In kleine residenties met een moeizame onderlinge samenwerking, wordt beter gekozen om geen RME te installeren, en iedere mede-eigenaar actiever diens individueel controlerecht en inzagerecht te laten uitoefenen.

Meer over bouwrecht en onroerend goed

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie