nl

De korte handelshuur: een introductie

Publicatiedatum: 11/01/17
De korte handelshuur: een introductie

Op 1 september 2016 trad het Decreet van 17 juni 2016 houdende de huur van korte duur voor handel en ambacht in werking. Dit decreet voorziet in de mogelijkheid tot een nieuwe vorm van handelshuur met als voornaamste kenmerk een duurtijd van de overeenkomst van ten hoogste één jaar.

Het is steeds 'common knowledge' geweest dat een handelshuurovereenkomst een looptijd van minimum negen jaren kent. Zulke lange duurtijd is echter vaak niet wenselijk, vooral dan in hoofde van de startende ondernemer die zijn project eerst wilt uittesten op de markt alvorens zich te verbinden tot langdurige (handels)contracten. Hierbij kunnen we bijvoorbeeld denken aan de pop-up stores die overal opduiken in het straatbeeld en waarbij het hele concept net draait rond de korte introductie van een business teneinde de levensvatbaarheid ervan te testen. Ook voor de verhuurders van handelspanden kan een kortere verhuring voordelen bieden: zij hebben minder te kampen met leegstand gelet op het potentieel groter huurderspubliek en tegelijk zijn hun panden aantrekkelijker voor kopers vermits deze op hun beurt niet geconfronteerd worden met lange huurcontracten die het pand bezwaren.

Om tegemoet te komen aan de bekommernissen van ondernemers en verhuurders maakte de Vlaamse decreetgever het aldus mogelijk om voortaan de facto een handelshuur aan te gaan die echter niet valt onder de dwingende bepalingen van de Handelshuurwet die o.a. in een overeenkomst met een minimumduur van negen jaren voorziet. Hieronder bespreken wij de modaliteiten van deze zgn. 'korte handelshuur'.

1 Duurtijd van ten hoogste één jaar

Om te kunnen spreken van een korte handelshuur die buiten de rigide bepalingen van de Handelshuurwet vallen dient vooreerst de duurtijd van de overeenkomst beperkt te zijn tot hoogstens één jaar.

Dit betekent dat partijen overeenkomsten van kortere termijn kunnen afsluiten (bv. voor zes maanden) of zelfs opeenvolgende overeenkomsten van minder dan één jaar kunnen aangaan op voorwaarde dat de gecumuleerde duur het absolute maximum van één jaar niet overtreft (bv. zes maanden + zes maanden).

Wordt deze termijn alsnog overschreden dan wordt de huur geacht van in het begin een handelshuurovereenkomst te zijn geweest die onderworpen is aan de Handelshuurwet en dan zal haar duurtijd automatisch minimum negen jaren zijn, ongeacht welke termijn partijen daaromtrent zijn overeengekomen (d.i. het 'dwingend karakter' van de Handelshuurwet).

De zgn. korte handelshuur eindigt van rechtswege op haar einddatum, zonder opzegging en zonder recht op huurhernieuwing.

2 Korte opzeggingsmogelijkheid, enkel door de huurder

De korte handelshuur kan steeds door de huurder worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van één maand te respecteren. Deze opzegging dient te worden gegeven bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Uiteraard kunnen partijen de huurovereenkomst ook vroegtijdig en in onderling overleg beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord schriftelijk wordt vastgelegd.

De verhuurder heeft geen mogelijkheid de overeenkomst vroegtijdig op te zeggen. Ook bij verkoop van het handelspand is er geen vervroegde opzegmogelijkheid. De koper zal dus steeds het bestaande huurcontract moeten eerbiedigen.

3 De huurprijs omvat alle belastingen

De huurprijs wordt geacht alle belastingen te omvatten die van toepassing op het verhuurde pand (bv. onroerende voorheffing, gemeentebelastingen, enz...). Partijen kunnen hier evenwel contractueel van afwijken.

De kosten van de nutsvoorzieningen vallen in principe ten laste van de huurder.

4 Verbouwingswerken

De huurder mag verbouwingen uitvoeren aan het handelspand maar de kostprijs mag het bedrag van één jaar huur niet overschrijden.

De waarde van de uitgevoerde werken kan nadien niet verhaald worden op de verhuurder.

5 Overdracht van huur en onderhuur

De overdracht van huur en onderhuur zijn – niet geheel onlogisch gelet op het tijdelijke karakter van de huur – absoluut verboden.

6 Schriftelijke overeenkomst

Als laatste punt is het van wezenlijk belang te begrijpen dat de korte handelshuur een strikt schriftelijk karakter heeft. Zowel het aangaan van de overeenkomst zelf, als latere wijzigingen vereisen een schriftelijk document.

Indien de korte handelshuur niet schriftelijk is aangegaan kan men dit niet onderscheiden van de (mondelinge) gewone handelshuur die is onderworpen aan de Handelshuurwet en is het risico op herkwalificatie in zulke 9-jarige handelshuur zeer reëel.

Besluit

Met het Decreet van 17 juni 2016 heeft de Vlaamse overheid alvast een eerste stap genomen om de bestaande, uiterst rigide handelshuurwetgeving aan te passen aan de moderne noden die worden gesteld vanuit het zakenleven en door de eigenaars van handelspanden.
Voortaan is er een 'korte handelshuur' van panden mogelijk op voorwaarde dat de overeenkomst schriftelijk wordt aangegaan en de (gecumuleerde) duurtijd van één jaar niet overschrijdt.

Meer over ondernemings- en vennootschapsrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie