nl

Preventie van aannemingsgeschillen

Publicatiedatum: 13/12/16
Preventie van aannemingsgeschillen

Er doet zich een dispuut voor met uw bouwheer, met uw aannemer of onderaannemer. Ongeacht de omvang van het probleem zal u doorgaans trachten met de nodige inspanningen, telefoontjes en brieven om een escalatie van het probleem te vermijden. Nochtans stelt u daarbij wel eens wanhopig vast dat u zich vastrijdt in uw pogingen om tot een regeling te komen, en dat een procedure onvermijdelijk lijkt. Tijdens een dossierbespreking komt dan meestal snel naar boven dat er enkel diverse losse brieven of e-mails werden gewisseld en er veelal geen schriftelijk contract tussen partijen werd opgesteld, of dat partijen voor het bewijs van hun afspraken enkel blijken terug te vallen op hun eigen algemene voorwaarden, al dan niet geactualiseerd aan de huidige stand van de wetgeving. Dit artikel heeft tot doel om bouwpartners ervan bewust te maken dat het niet pas “verkeerd loopt" als de geschillen ontstaan maar dat er soms al een voedingsbodem van problemen werd gecreëerd door ontbrekende schriftelijke afspraken van bij aanvang. Bij voldoende aandacht aan de aannemingsovereenkomst, zullen eventuele latere geschillen sneller en transparanter kunnen worden opgelost.

1 Geldigheid

Elke contractuele verbintenis begint uiteraard bij een geldige overeenkomst. Dit is niet anders bij aannemingsovereenkomsten. Mondelinge aannemingsovereenkomsten zijn geldig, maar de modaliteiten ervan zijn uiteraard moeilijk te bewijzen. Bij aannemingsovereenkomsten dient daarenboven de nodige aandacht uit te gaan naar bijzondere wetgeving, van toepassing op aannemingscontracten.

Als er bijvoorbeeld sprake is van een overeenkomst die erop gericht is om een eigendomsoverdracht te bewerkstelligen van een in aanbouw zijnde woning die dient als huisvesting, en waarbij de bouwheer verplicht is voorschotten te betalen voor de voltooiing van het bouwwerk, is de Wet Breyne van toepassing. De Wet Breyne bevat verschillende artikelen die – bij schending ervan - leiden tot een integrale nietigheid van de aannemingsovereenkomst. Tracht deze wet niet te omzeilen door te werken met verschillende overeenkomsten of met ogenschijnlijk verschillende vennootschappen. In het kader van een eenheid van opzet kunnen ook deze nietige overeenkomsten dode letter blijven bij eventuele geschillen.

Ook de vestigingswetgeving dient niet uit het oog verloren te worden. Beschikt men als aannemer immers niet over de nodige beroepsbekwaamheid voor de overeenkomst die men heeft afgesloten, zal een nietigheid van de overeenkomst evenzeer moeilijk te vermijden zijn.

Sluit ook geen aannemingsovereenkomst af inzake een bouwwerk waarvan geen stedenbouwkundige vergunning voorligt. Ontbreekt deze bij aanvang van de onderhandelingen, bepaal dan dat de verbintenissen tussen partijen gelden onder de opschortende voorwaarde van het bekomen van een bouwvergunning.

Voldoende aandacht schenken aan de geldigheid van de overeenkomst is van groot belang. Een aannemer die een bouwwerk aan het oprichten was, en wiens overeenkomst nietig wordt verklaard, kan wel nog trachten aanspraak te maken op een vergoeding voor zijn materialen als het bouwwerk voor de bouwheer nuttig is geweest. Hij zal evenwel niet alles kunnen vorderen waarop hij had gehoopt (werkuren, winst, verplaatsingskosten,…). Een nietige overeenkomst is dus meteen een serieuze verliespost.

2 Modaliteiten

Minstens even belangrijk als aandacht voor het strakke keurslijf van de geldigheid van een aannemingsovereenkomst, is de zorg voor een aannemingsovereenkomst die zoveel mogelijk op maat wordt opgesteld. Elke verhouding tussen partijen is immers anders, elke keer zijn er andere intenties,… Dit dient niet alleen tot uiting te komen in de overeenkomst zelf, er dient ook handig gebruik gemaakt te worden van afwijkende maar geldige clausules om een overeenkomst te optimaliseren. Enkele modaliteiten worden kort aangestipt.

2.1 Prijs

Ga zorgvuldig na welke de prijsafspraken zijn die u wenst te maken en concretiseer deze voldoende in de aannemingsovereenkomst. Niet enkel is er de keuze tussen een hele waaier een prijsbepalingsmogelijkheden (relatief forfait, absoluut forfait, in regie,…), daarnaast kan de overeenkomst ook verder verfijnd worden met een prijsherzieningsclausule (die de overeengekomen prijs zal doen aanpassen aan schommelingen van bijvoorbeeld grondstofprijzen), of met een hoofdelijkheidsclausule (meerdere contractspartijen die allen voor de gehele prijs kunnen worden aangesproken). Eventueel kan de prijs ook op verschillende ogenblikken in de tijd opeisbaar gemaakt worden, zodat een aannemer steeds de mogelijkheid heeft zijn prestaties op te schorten bij wanbetaling van de bouwheer. En uiteraard dient bij de prijsbepaling ook reeds een duidelijke en gedetailleerde clausule te worden opgenomen over de verrekening van meerwerken, een zeer vaak terugkerende discussie in de praktijk.

2.2 Uitvoering van de werken

Het voorwerp van de overeenkomst dient uitgebreid te worden omschreven, alsook dient te worden verwezen naar de bestaande plannen, bestekken, technische studies, vergunningen,… De identiteit van de gekende bouwpartners mag evenmin ontbreken. Zijn er van bij aanvang twijfels over de technische haalbaarheid van hetgeen gevraagd wordt? Maak dan alvast een contractueel voorbehoud in de aannemingsovereenkomst. Een dergelijk voorbehoud zal de bewijslast bij aansprakelijkheidsgeschillen toch altijd gemakkelijker geheel of deels doen verschuiven naar de opdrachtgever. Tot slot dient niet enkel de uitvoeringstermijn te worden bepaald, maar ook wat er gebeurt als deze wordt overschreden. Kan er een vertragingsboete worden gevorderd, en hoe wordt deze berekend?

2.3 Overdracht van risico en eigendom

De vraag naar welke partij het “risico" draagt van de werken, is eigenlijk de vraag naar welke partij aansprakelijk zal zijn bij brand of tenietgaan van de uitgevoerde werken. Volgens de gewone wettelijke principes zal het risico overgaan van de aannemer naar de bouwheer bij de voorlopige oplevering. Deze overdracht kan evenwel perfect contractueel worden vervroegd naar bijvoorbeeld het ogenblik waarop de materialen worden geïncorporeerd in het bouwwerk.

Dezelfde contractuele modulering kan plaatsvinden bij de bepaling van het tijdstip waarop de eigendom van de bouwwerken overgaat. Wettelijk gezien is dit op het ogenblik waarop de materialen worden geïncorporeerd in het bouwwerk, maar dit kan gerust ook contractueel worden uitgesteld tot op het ogenblik van de voorlopige oplevering.

2.4 Oplevering

Nog te veel aannemingsovereenkomsten beperken zich tot een (te) korte clausule inzake opleveringen, met alle gevolgen van dien bij discussies. Er valt immers meestal heel wat meer te regelen: wordt er gekozen voor een gelijktijdige voorlopige en definitieve oplevering of vindt deze afzonderlijk plaats? Zullen enkel uitdrukkelijke opleveringen, opgenomen in een proces-verbaal van oplevering, tussen partijen worden aanvaard of kan er ook stilzwijgend worden opgeleverd?

Verdient zeker ook de nodige aandacht: welke draagwijdte heeft elke oplevering? Zal de voorlopige oplevering al het startpunt zijn van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer, of betekent deze enkel de loutere aanvaarding van de werken en gaat de tienjarige aansprakelijkheid pas in vanaf de definitieve oplevering?

2.5 Aansprakelijkheid

De aannemer is “grosso modo" aansprakelijk voor de lichte verborgen gebreken alsook voor de gebreken die de stabiliteit van het bouwwerk aantasten. Voor dit laatste type van gebreken is de aannemer gedurende een termijn van 10 jaar aansprakelijk. Deze termijn is van openbare orde, contractueel moduleren heeft hier dus weinig zin. Uiteraard kan wel geschoven worden met de aanvangsdatum van deze termijn, zoals reeds beschreven in dit artikel.

Beter nieuws is er voor de aannemer die zijn aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken contractueel wenst te moduleren. Niet enkel kan de tienjarige termijn hier gevoelig worden ingekort, daarnaast kunnen ook de waarborgtermijn en de proceduretermijn zoveel mogelijk op maat gemaakt worden, kan aansprakelijkheid voor gevolgschade worden uitgesloten, kan het startpunt van de termijn worden vervroegd,…

2.6 Verbreking

Op basis van de wet heeft de bouwheer de mogelijkheid om een aannemingsovereenkomst eenzijdig te verbreken, en dit op eender welk ogenblik en zonder opgave van reden. Belangrijk is om te weten dat deze verbrekingsmogelijkheid volledig contractueel kan worden uitgesloten, dat deze kan worden beperkt in de tijd, en dat er bijvoorbeeld een (gemakkelijke) forfaitaire schadevergoeding ten voordele van de aannemer aan kan gekoppeld worden in plaats van het bewijs van de werkelijke schade te moeten leveren.

Besluit

Een goede aannemingsovereenkomst is een stevige basis voor elke verdere samenwerking maar ook een gedegen handleiding ter bepaling van de concrete verbintenissen tussen partijen indien alsnog een geschil zou ontstaan. Bij de redactie van een aannemingsovereenkomst dient niet enkel aandacht uit te gaan naar de geldigheid van deze overeenkomst, maar minstens evenveel naar de modaliteiten ervan. Immers is niet elk wettelijk voorschrift dwingend en zijn partijen in bepaalde materies vrij zelf afwijkende regelingen overeen te komen. Dat het erop aan komt om daar maximaal gebruik van te maken, teneinde zowel de transparantie te verhogen tijdens het bouwproces als om procedurele geschillen te voorkomen, hoeft weinig betoog.

Rechtsdomeinen

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie