nl

Huurschade: enkele aandachtspunten

Publicatiedatum: 13/12/16
Huurschade: enkele aandachtspunten

Huurders die een woning slopen, een huurder die een container afval achterlaat,… Het is de grootste nachtmerrie van elke verhuurder.
Het lijkt evident dat een eigenaar onmiddellijk kan optreden tegen een huurder die zijn pand beschadigt, doch is dit wel correct? Wat is verder het belang van een plaatsbeschrijving? Is het tot slot een goed idee om de nieuwe huurder de schade te laten herstellen?

Slechts bij einde huur verplichting tot herstel of vergoeding

De wet bepaalt dat elke huurder aansprakelijk is voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan (en dit door toedoen van hemzelf, dan wel zijn huisgenoten of onderhuurders). Hij zal deze moeten herstellen of vergoeden.

In 2005 sprak het Hof van Cassatie zich uit over de vraag wanneer de huurder aangesproken kan worden in herstel/vergoeding van de aangerichte schade. Kan dit van zodra de eigenaar kennis krijgt van de beschadigingen? Het Hof oordeelde van niet en stelde meer bepaald dat de verplichting van de huurder om de schade te vergoeden/herstellen maar ontstaat op het einde van de huur. Het is dus niet mogelijk om tussentijds een schadevergoeding te vragen. Dit betekent uiteraard niet dat de verhuurder, die geconfronteerd wordt met beschadigingen aan zijn goed, met lede ogen moet toekijken. Hij zou een verzoekschrift kunnen neerleggen in ontbinding van de huur. Op dat ogenblik kan hij uiteraard ook een vordering instellen tot vergoeding van de huurschade. Een ontbinding vereist echter een wanprestatie die dermate ernstig is dat ze een beëindiging van de huur rechtvaardigt. Niet elke beschadiging zal dan ook aanleiding geven tot een ontbinding van de huur. In sommige gevallen kan de eigenaar dus alleen maar hopen dat de situatie niet verslechtert.

Omstandige plaatsbeschrijving

Indien er geen gedetailleerde, tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur werd opgesteld, wordt de huurder verondersteld het goed ontvangen te hebben in dezelfde staat als waarin het goed zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst. De schade wordt m.a.w. geacht reeds aanwezig te zijn geweest bij aanvang van de huur. Dit kan aanleiding geven tot onbillijke situaties. De wetgever laat daarom toe dat de verhuurder het tegenbewijs levert door middel van getuigen, vermoedens, een deskundigenonderzoek… Het zal in veel gevallen echter niet simpel zijn om dit tegenbewijs te leveren: de eigenaar moet bewijzen dat er huurschade is en dat deze te wijten is aan de huurder (en dus bijv. niet aan ouderdom of overmacht). Het bijbrengen van een herstelfactuur zal dan ook niet volstaan. Deze factuur zal mogelijk de omvang van de schade aantonen, doch zij bewijst niet dat de huurder de schade veroorzaakte.

Indien er wel een gedetailleerde, tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur voorhanden is, moet de huurder het goed teruggeven in de staat waarin hij het volgens deze plaatsbeschrijving heeft ontvangen. Dit betekent dat wanneer in de plaatsbeschrijving geen melding wordt gemaakt van bepaalde schade deze door de huurder hersteld dan wel vergoed moet worden. Uitzondering hierop is schade wegens ouderdom (slijtage) of overmacht (bijv. ingevolge diefstal): deze schade is namelijk steeds voor rekening van de eigenaar.

De wet spreekt over een omstandige plaatsbeschrijving, die op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening moet worden opgesteld. Dit houdt in dat huurder en verhuurder samen alle onderdelen van het gehuurde goed in detail omschrijven, en dit best aangevuld met fotografisch materiaal. De termen 'nieuw', 'slecht', 'goed onderhouden',… zijn vage begrippen en geven de concrete toestand niet objectief en nauwkeurig weer. Ze volstaan dus niet.

Herstelling door nieuwe huurder

Eigenaars laten de huurschade wel eens herstellen door hun nieuwe huurder, en dit bijvoorbeeld in ruil voor vrijstelling van betaling van de eerste maand huur. Men vergeet dan echter meestal dat men in dat geval in principe geen vordering meer kan stellen tegen de huurder, die de schade veroorzaakte. Het herstel van de schade door de nieuwe huurder geldt immers als betaling waardoor de verbintenis van de oorspronkelijke huurder teniet gaat. Richt de eigenaar zich later alsnog tot de vroegere huurder tot vergoeding van de schade, dan dient deze vordering te worden afgewezen omdat er simpelweg geen schuld meer is (nu deze al betaald werd).

Besluit

Veel eigenaars onderschatten het belang van een goede plaatsbeschrijving bij intrede. Het kan u nochtans in veel gevallen een tijdrovende en moeilijke procedure besparen. Achteraf is het namelijk niet evident om aan te tonen welke de toestand van het pand was bij aanvang van de huur.

Als eigenaar doet u er verder goed aan de staat van de woning lopende de huurperiode af en toe te contoleren. Uw recht op herstel dan wel vergoeding van de schade ontstaat echter maar op het ogenblik van de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit betekent niet dat u dan maar gewoon moet afwachten. Wij bespreken graag met u welke opties er, rekening houdend met de concrete omstandigheden, zijn.

Tot slot werd aangehaald dat de eigenaar zijn vorderingsrecht in beginsel verliest wanneer de huurschade door de nieuwe huurder werd hersteld. Dit neemt niet weg dat het in bepaalde gevallen mogelijk toch de beste oplossing is.

Meer over vastgoed- en goederenrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie