nl

Een kamer aanbieden via Airbnb: aan welke voorwaarden moet ik voldoen?

Publicatiedatum: 22/09/16
Een kamer aanbieden via Airbnb: aan welke voorwaarden moet ik voldoen?

Het fenomeen waarbij een logies wordt aangeboden via internetplatformen zoals Airbnb raakt alsmaar meer ingeburgerd. Het betreft immers een alternatieve en vaak goedkopere manier van verblijven voor toeristen.

De vraag stelt zich echter of de terbeschikkingstelling van een kamer via Airbnb in Vlaanderen steeds toegelaten is en, in bevestigend geval, aan welke voorwaarden de exploitant moet voldoen. Hieronder wordt eerst ingegaan op de algemene verplichtingen die elke uitbater moet naleven. Daarna wordt de specifieke situatie toegelicht waarbij een huurder een kamer wenst aan te bieden via Airbnb.

Het logiesdecreet

Huidige situatie

De regelgeving inzake toeristische verblijven die momenteel in Vlaanderen van toepassing is, is vervat in het decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies. Dit decreet maakt vooreerst een onderscheid tussen verschillende categorieën van verblijven, namelijk gastenkamer, hotel, openluchtrecreatief terrein, vakantielogies en vakantiewoning.

Voor de eerste vier categorieën geldt een principiële vergunningsplicht. Voor de categorie vakantiewoning alsmede voor enkele uitzonderingen zoals een inrichting met ten hoogste twee kamers voor ten hoogste acht personen is een loutere voorafgaande aanmelding voldoende. De procedures voor aanmelding van het toeristische logies en voor het aanvragen van een vergunning worden door het decreet uiteengezet.

Daarnaast legt het decreet enkele algemene verplichtingen op inzake brandveiligheid, verzekering, hygiëne en onderhoud, openings- en exploitatievoorwaarden en informatieverstrekking. Bovendien mag de exploitant niet veroordeeld zijn tot zedenfeiten, bepaalde geweldsmisdrijven, diefstal of oplichting.

De naleving van deze verplichtingen wordt gecontroleerd door het departement Internationaal Vlaanderen. De daartoe gemachtigde personen kunnen elke plaats vrij betreden, zelfs zonder voorafgaande toestemming. Voor de betreding van de bewoonde lokalen en het toeristische logies is dergelijke toestemming of een machtiging door de politierechter echter wel vereist.

Toekomstige situatie

Met het oog op het verminderen van administratieve lasten voor zowel uitbaters als de overheid en teneinde de bestaande regels aan te passen aan nieuwe logiesvormen, heeft de Vlaamse decreetgever begin dit jaar een nieuw decreet uitgevaardigd. Het decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies bevat een aantal wijzigingen en zal vermoedelijk begin 2017 in werking treden.

De voornaamste wijziging is de afschaffing van de principiële vergunningsplicht. Onder de nieuwe regelgeving volstaat het dat de exploitant Toerisme Vlaanderen in kennis stelt van zijn voornemen een toeristisch logies uit te baten. Indien de exploitatie echter reeds aangemeld of vergund was op grond van hoger vermeld decreet van 10 juli 2008 dient geen nieuwe aanmelding te gebeuren.

De vervanging van de vergunningsplicht door de aanmeldingsplicht houdt in dat de algemene verplichtingen voor een toeristisch logies, dewelke grotendeels overgenomen worden van het decreet van 10 juli 2008, niet meer noodzakelijk voorafgaandelijk gecontroleerd worden. Indien de exploitant echter een erkenningsteken van Toerisme Vlaanderen wil bekomen, hetgeen hij vrijwillig kan aanvragen, vindt uiteraard wel eerst een controle op de naleving van de algemene verplichtingen plaats. Uitbaters die een erkenningsteken bezitten, kunnen Toerisme Vlaanderen bovendien om een comfortclassificatie verzoeken.

Het afschaffen van de vergunningsplicht heeft enerzijds het positieve gevolg dat de drempel voor het uitbaten van een toeristisch logies wordt verlaagd en deze nieuwe vormen van toeristenverblijven worden gestimuleerd. Een gebrek aan voorafgaande controle kan er anderzijds toe leiden dat wanpraktijken slechts naderhand aan het licht komen en consumenten dus minder bescherming genieten. In dit verband zouden de erkenningstekens en comfortclassificaties van Toerisme Vlaanderen een belangrijke rol kunnen spelen. Consumenten kunnen er immers voor kiezen enkel in een erkend logies te verblijven.

Tenslotte kan nog opgemerkt worden dat het nieuwe decreet tot een uitbreiding van het toepassingsgebied heeft geleid. Elk toeristisch logies dat tegen betaling op eender welke wijze publiek wordt aangeboden voor een of meer nachten valt onder het logiesdecreet. Wie een kamer wil aanbieden via Airbnb dient dan ook steeds aan de voorwaarden van het nieuwe logiesdecreet te voldoen. Terreinen waarop hoogstens 75 kalenderdagen per jaar wordt gekampeerd, erkende jeugdverblijfcentra, bivakzones en erkende jeugdwerkinitiatieven worden evenwel niet geviseerd.

Exploitatie van logies door een huurder

Het nieuwe logiesdecreet vereist dat de exploitant beschikt over een eigendomsbewijs, dan wel over een rechtsgeldige overeenkomst op grond waarvan de uitbating van het toeristische logies toegestaan is. In dit verband stelt zich de vraag of een loutere huurovereenkomst volstaat voor de huurder om (een deel van) zijn pand ter beschikking te stellen aan toeristen.

Het Vredegerecht van Brugge oordeelde op 4 februari 2016 dat wanneer de essentie van de overeenkomst tussen partijen de terbeschikkingstelling van het genot van een onroerend goed tegen betaling betreft, de overeenkomst in beginsel als huur wordt gekwalificeerd. Het gegeven dat er tevens ontbijt en toeristische informatie wordt aangeboden, leidt er niet toe dat er sprake is van een aannemingsovereenkomst. Bijgevolg dient de exploitant-huurder die een kamer wil aanbieden via Airbnb na te gaan of onderverhuring in zijn geval toegelaten is.

Indien de exploitant het pand huurt overeenkomstig het gemeen huurrecht, voorziet artikel 1717 B.W. dat onderverhuring toegelaten is tenzij zulks contractueel werd uitgesloten.

Ingeval de exploitant er echter zijn hoofdverblijfsplaats heeft en de woninghuurwet van toepassing is, mag het pand nooit volledig onderverhuurd worden. Gedeeltelijke onderverhuring kan wel op voorwaarde dat de exploitant er zijn hoofdverblijfsplaats blijft houden en de verhuurder toestemming verleent.

Daarnaast is in ieder geval vereist dat de bestemming dewelke door het huurcontract aan het pand gegeven werd, gerespecteerd wordt. Indien het pand tot hoofdverblijfplaats van de exploitant en/of tot private bewoning bestemd is, dient contractueel overeengekomen te worden dat een eventuele onderverhuring niet aan deze bestemmingsvoorschriften moet voldoen. Het aanbieden van een kamer via Airbnb maakt immers geen hoofdverblijf of private bewoning uit.

Vermits het respecteren van de bestemming van het onroerend goed een hoofdverbintenis van de huurder uitmaakt en vermits de beperkingen inzake onderverhuring gebaseerd zijn op de dwingende bepalingen van de woninghuurwet, dient de exploitant-huurder aan deze elementen groot belang te hechten. Wanprestaties dienaangaande kunnen immers aanleiding geven tot huurontbinding.

Besluit

Het uitbaten van een toeristisch logies brengt heel wat verplichtingen met zich mee voor de exploitant. Vooreerst zijn er de algemene verplichtingen inzake veiligheid, verzekering, exploitatie en informatieverstrekking zoals opgelegd door het logiesdecreet, waarbij het nieuwe decreet van 5 februari 2016 evenwel tracht de administratieve lasten te verlichten.
Daarnaast dient een huurder die zijn pand (gedeeltelijk) ter beschikking wil stellen aan toeristen de toepasselijke wettelijke en contractuele bepalingen grondig na te gaan. Het niet naleven ervan kan immers leiden tot een vordering tot huurontbinding.

Meer over ondernemings- en vennootschapsrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie