Iedereen is ondertussen vertrouwd met het concept van pop-up stores. Ze nemen verschillende vormen aan: een pop-up winkel in de eindejaarsperiode, twee vrienden die een pop-up bar openen, …
Ondernemers willen op deze manier veelal, zonder al te veel risico's, uitproberen of hun concept kans van slagen heeft. Voor eigenaars kan het dan weer de ideale manier zijn om hun leegstaand handelspand in te vullen.
Maar hoe pak je dit aan? Is de flexibiliteit die eigen is aan een pop-up te verzoenen met het strakke keurslijf van de Handelshuurwet? Zijn er eventueel alternatieven?

Handelshuurwet

De duur van een handelshuurovereenkomst bedraagt in principe minstens 9 jaar. Partijen kunnen hier niet zonder meer van afwijken. Handelshuurcontracten die voor kortere duur zijn gesloten, worden namelijk automatisch verlengd tot 9 jaar. Wanneer hun overeenkomst onder de toepassingsvoorwaarden van de Handelshuurwet valt, kunnen partijen dus initieel geen kortere termijn overeenkomen.

De wettelijke opzeggingsmogelijkheden bieden ook geen oplossing. De huurder kan de overeenkomst immers in principe maar vervroegd beëindigen bij het verstrijken van een driejarige periode en mits het respecteren van een opzeggingstermijn van 6 maanden. Het recht van de verhuurder om de overeenkomst voortijdig te beëindigen wordt wettelijk aan nog meer voorwaarden onderworpen. Deze termijnen zijn niet verzoenbaar met het concept van de pop-up die na enkele weken of maanden weer uit het straatbeeld verdwijnt.

Niettemin biedt de Handelshuurwet toch bepaalde mogelijkheden:

• De beperkte opzegmogelijkheden kunnen in het voordeel van de huurder worden afgezwakt. Partijen zouden dus bijvoorbeeld kunnen overeenkomen dat de huurder het contract op elk ogenblik kan beëindigen mits hij een opzeggingstermijn van 2 weken in acht neemt. Dit biedt natuurlijk enkel mogelijkheden voor de huurder. De verhuurder heeft in deze hypothese niet de minste garantie dat hij op korte termijn opnieuw vrij kan beschikken over zijn pand.

• De Handelshuurwet voorziet dat partijen tijdens de lopende huur de overeenkomst kunnen beëindigen op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij een notariële akte of bij een verklaring voor de rechter afgelegd. Zo'n overeenkomst tot vroegtijdige beëindiging van de huur kan echter maar na het sluiten van het huurcontract worden gesloten. De wet vereist dus een tweede overeenkomst. Dit brengt de nodige rechtsonzekerheid met zich mee. Het gevaar bestaat namelijk dat één van de partijen zich bedenkt en zich dus alsnog verzet tegen de destijds besproken vroegtijdige beëindiging van de huur.

Gelegenheidshuur

De Handelshuurwet kent dus zijn beperkingen. Valt een pop-up huur echter wel altijd onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet? De Handelshuurwet bepaalt toch dat ze niet van toepassing is op de huur die, wegens de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan 1 jaar? Een pop-up zal om die reden buiten de Handelshuurwet vallen wanneer zij bijvoorbeeld verbonden is aan een tijdelijk evenement. In geval van discussie zal het de rechter zijn die beslist of een concrete pop-up huur onder de uitzondering van deze zogenaamde gelegenheidshuur valt. Opnieuw geen absolute rechtszekerheid dus, al zal een goed opgestelde overeenkomst u al een hele stap vooruit helpen.

Het gevolg van een kwalificatie als gelegenheidshuur is dat het gemeen huurrecht van toepassing is. Dit huurregime geeft partijen heel veel flexibiliteit bij het opstellen van hun contract: geen verplichte minimumduur, vrij te bepalen opzegmogelijkheden (voor huurder én verhuurder), …

Bezetting ter bede

Partijen kunnen tot slot aan de Handelshuurwet ontsnappen door een bezetting ter bede af te sluiten. De gelijkenis met een huurovereenkomst is dat een eigenaar iemand het recht verleent om zijn onroerend goed te gebruiken in ruil voor het betalen van een prijs. Het grote verschil tussen beide contracten situeert zich op het vlak van het beëindigingsrecht van de eigenaar. De essentie van een bezetting ter bede is namelijk het precair karakter van het toegekende genotsrecht. De eigenaar kan m.a.w. in principe op elk ogenblik beslissen een einde te stellen aan de bezetting. Partijen zouden in hun overeenkomst een opzeggingstermijn kunnen opnemen, doch dit doet geen afbreuk aan de kwetsbare positie van de bezetter.

Er mag geen sprake zijn van wetsontduiking. Dit impliceert dat partijen een bezetting ter bede niet mogen afsluiten met de enkele bedoeling om de Handelshuurwet, die gekenmerkt wordt door weinig flexibiliteit, te omzeilen. De concrete omstandigheden moeten zich dus lenen voor het specifieke karakter van een bezetting ter bede (bijv. een eigenaar, wiens pand te koop staat, wenst zijn eigendom in afwachting van een verkoop nog iets te laten opbrengen). In geval van een geschil zal het opnieuw de rechter zijn die - ongeacht de door partijen gekozen terminologie - beslist of de overeenkomst daadwerkelijk een bezetting ter bede is dan wel dient te worden beschouwd als een huurovereenkomst, met alle gevolgen van dien.

Besluit

Er zijn een aantal oplossingen om aan het strakke keurslijf van de Handelshuurwet te ontkomen. Dé pop-up overeenkomst bestaat echter niet. Elke pop-up is uniek en heeft dan ook nood aan een op maat gemaakt contract. In afwachting van eventuele specifieke regelgeving voor pop-ups kan veel rechtsonzekerheid worden vermeden wanneer partijen een duidelijk contractueel kader uitwerken.