Door het afsluiten van een pachtovereenkomst verkrijgt de pachter een zakelijk recht op het gepachte goed. Impliceert dit zakelijk recht dat de pachter op absolute wijze het gepachte goede mag exploiteren of wordt zijn recht op exploitatie ingeperkt? Wat met gebouw opgericht door de pachter?

1 Uitgangspunt = vrijheid van exploitatie

Als algemeen uitgangspunt geldt dat de pachter van de vrijheid van exploitatie geniet.

De Pachtwet staat aan de pachter een grote vrijheid toe. Zo is hij vrij in de keuze van bebouwing van de gepachte grond. Hij bepaalt zelf welke teelten en gewassen hij verbouwt en op welke manier. Het enige criterium dat de pachter dient te respecteren is dat hij moet handelen als “een goed huisvader".

Bepaalde aspecten van de exploitatie kunnen verplicht worden opgelegd door de verpachter: o.a. het in stand houden van hagen, wegen, struikgewas en bomen.

Vrijheid van exploitatie impliceert eveneens dat de pachter vrij beschikt over de hoeveproducten. De verpachter kan niet verplichten de opbrengsten te verkopen aan een bepaalde afnemer of op een bepaalde markt.

Een pachtovereenkomst kan een pachter niet verbieden om andere goederen te pachten. Een beding dat stelt dat er geen andere goederen door de pachter in pacht mogen worden genomen behoudens deze waarop de pachtovereenkomst betrekking heeft, wordt voor niet-geschreven gehouden.

De exploitatievrijheid kent een aanzienlijke draagwijdte, nl. van het oprichten van gebouwen tot het uitvoeren van werken. Uiteraard dienen deze gebouwen of werken nuttig te zijn voor de bewoonbaarheid van het goed of dienstig voor de exploitatie, in overeenstemming met de bestemming ervan.

2 Oprichting van gebouwen of uitvoering van bepaalde werken

Voor de oprichting van gebouwen of de uitvoering van bepaalde werken is de voorafgaandelijke toestemming van de verpachter niet verplicht, doch wel aan te raden.

Wanneer de pachter bij de beëindiging van de pachtovereenkomst een hoger vergoeding wilt bekomen, dan vraagt hij best de schriftelijke toestemming van de verpachter wanneer de pachter in het kader van de uitbating wil overgaan tot de oprichting van gebouwen of uitvoering van bepaalde werken.

Indien de pachter geen toestemming krijgt van de verpachter om bepaalde werken uit te voeren of om te bouwen, kan hij zich wenden tot de vrederechter om machtiging te vragen voor de beoogde werken.

De Pachtwet schakelt de machtiging van de vrederechter gelijk met de toestemming van de verpachter.

Zulke machtiging voorkomt op het einde van de pacht discussies omtrent de nuttigheid van de werken en de te betalen vergoeding.

Opdat de gebouwen door de pachter opgericht ook effectief eigendom zouden zijn van de pachter gedurende de pacht, is het aanbeveling te werken met een recht van opstal. Hiervoor zal een voorafgaandelijke authentieke akte opgesteld moeten worden.

3 Op welke vergoeding kan de pachter aanspraak maken bij beëindiging van de pacht?

Er dient een onderscheid gemaakt te worden wanneer de pachter met of zonder de toestemming van de verpachter/machtiging van de vrederechter gebouwen heeft opgericht.

Wanneer de pachter niet over deze toestemming/machtiging beschikt, mag het bedrag van de vergoeding niet hoger liggen dan de meerwaarde met als grens datgene wat de pachter tijdens de jongste 3 jaren aan pacht heeft betaald. Er wordt hierbij geen rekening gehouden met de initiatiefnemer van de beëindiging, evenmin met de kostprijs van de oprichting van de kwestieuze gebouwen.

Wanneer de pachter wel over deze toestemming/machtiging beschikt, dient er opnieuw een onderscheid gemaakt te worden op basis van wie het initiatief tot beëindiging van de pacht uitgaat.

Gaat de beëindiging uit van de pachter dan heeft de pachter maximaal recht op een vergoeding die gelijk is aan de meerwaarde. Minimaal heeft hij recht op een vergoeding die gelijk is aan de kosten, met aftrek van een forfaitaire afschrijving van 4 % per jaar.

Gaat de beëindiging uit van de verpachter dan heeft de pachter maximaal recht op een vergoeding gelijk aan de waardevermeerdering. Minimaal heeft hij recht op een vergoeding die gelijk is aan die kosten, maar met aftrek van een forfaitaire jaarlijkse afschrijving van 4 %. De vergoeding mag evenwel niet groter zijn dan wat de pachter tijdens de jongste 5 jaren in totaal aan pacht heeft betaald.

Besluit

De vrijheid van exploitatie van het gepachte goed is zeer ruim te interpreteren. Echter, wanneer de pachter zinnens is om bepaalde werken uit te voeren of bepaalde gebouwen op te richten is het sterk aan te raden dat hij hiervoor voorafgaandelijk een schriftelijke toestemming van de verpachter bekomt. Bij gebreke hieraan kan de verpachter om een machtiging bij de vrederechter verzoeken. Deze voorafgaandelijke toestemming/machtiging is cruciaal voor de berekening van de verschuldigde vergoeding door de verpachter aan de pachter bij de beëindiging van de pacht.