nl

Pachtovereenkomst = eeuwige overeenkomst? Duur van de pachtovereenkomst, loopbaanpacht en lange pacht

Publicatiedatum: 06/04/16
Pachtovereenkomst = eeuwige overeenkomst? Duur van de pachtovereenkomst, loopbaanpacht en lange pacht

Omtrent pachtovereenkomsten en meer bepaald omtrent de duur van de pachtovereenkomst rijzen er verschillende mythes. Volgens menig persoon hebben pachtovereenkomsten een eeuwig durende looptijd. Echter, dit moet worden genuanceerd. Waarin verschilt loopbaanpacht met gewone pacht?

1 Minimumduur pachtovereenkomst

Volgens de pachtwet zal een pachtovereenkomst steeds een minimale duur van 9 jaar bedragen. Net zoals bij handelshuur kan een pachtovereenkomst niet minder dan 9 jaar bedragen. Indien een pachtovereenkomst voor een kortere termijn wordt overeengekomen, zal deze automatisch een duurtijd kennen van 9 jaar. Dit geldt evenzeer wanneer er voor de pachtovereenkomst geen termijn werd bedongen.

Uiteraard is het toegestaan om pachtovereenkomsten voor meer dan 9 jaar af te sluiten. Zo kan een pacht worden afgesloten voor een periode van 15 jaar. Er worden geregeld pachtovereenkomsten afgesloten met een duur van 18 jaar. Deze periode mag dan niet worden beschouwd als 2 opeenvolgende periodes van 9 jaar.

2 Automatische beëindiging bij einde pachtovereenkomst?

Ondanks de duur van een pachtovereenkomst 9 jaar dan wel langer betreft, zal de pachtovereenkomst niet automatisch of van rechtswege beëindigd worden op het einde van de overeengekomen duur.

De beëindiging bij einde pachtovereenkomst kan enkel geschieden na rechtsgeldige opzegging door de verpachter.

Als er geen geldige opzegging wordt gegeven, dan wordt de pacht automatisch verlengd met opeenvolgende periode(-s) van 9 jaar, zelfs als de eerste periode werd aangegaan voor langer dan 9 jaar.

Uiteraard kan de pacht bij minnelijk akkoord tussen de pachter en de verpachter worden beëindigd, waarbij als voorwaarde geldt dat dat akkoord moet worden vastgelegd bij authentieke akte of door de vrederechter. Een louter onderhandse minnelijke beëindiging heeft geen juridische waarde.

Wanneer de pachter eenzijdig een einde wenst te maken aan de lopende pachtovereenkomst zal hij steeds een opzeggingsperiode van 1 jaar in aanmerking moeten nemen, tenzij een onderling akkoord tussen de partijen.

3 Loopbaanpacht

De loopbaanpacht betreft een bijzondere vorm van pacht. Zoals de naam het zegt, wordt deze pachtovereenkomst afgesloten voor de duur van de te verwachten loopbaan van de pachter.

De pachtwet stelt vast dat de duur van de overeenkomst gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter de pacht aangaat en het jaar waarin de pachter de leeftijd van 65 jaar bereikt. De minimumduur is door de wet vastgesteld op 27 jaar.

Een pachter ouder dan 38 jaar kan geen loopbaanpacht meer afsluiten.

Bv. als een pachter 30 jaar oud is, dan zal de duur van de loopbaanpacht 35 jaar zijn.

De loopbaanpacht wordt meestal bij authentieke akte vastgelegd, dit om de tegenstelbaarheid aan derden te waarborgen.

Anders dan bij een gewone pacht, eindigt de loopbaanpacht bij het einde van de overeengekomen periode. Er is dus geen opzegging vereist.

Opgepast, de verpachter moet zijn wil te kennen geven het goed terug te nemen. Immers, als de pachter op het goed wordt gelaten, wordt de overeenkomst elke keer stilzwijgend verlengd met 1 jaar.

Loopbaanpacht geeft de pachter een zeer grote bedrijfszekerheid. De eigenaar daarentegen kan profiteren van hogere pachtprijzen. Een ander voordeel voor de verpachter is dat hij bij het einde van de loopbaanpacht automatisch de beschikking krijgt over zijn goederen.

4 Lange pacht

Er is sprake van een zgn. “lange pacht" wanneer de pachtovereenkomst een termijn van minstens 18 jaar bevat. De leeftijd van de pachter speelt hier geen rol. De periode van ten minste 18 jaar geldt als eerste pachtperiode. Als er geen geldige opzegging is, loopt de pacht daarna verder met opeenvolgende periodes van 9 jaar.

Lange pacht kan bij onderhandse overeenkomst afgesloten worden, maar gelet op de aanmerkelijke duur lijkt het vastleggen middels een authentieke akte meer aangewezen. Dit in het bijzonder voor wat betreft de tegenstelbaarheid aan derden. Bovendien kan de verpachter middels vastlegging bij authentieke akte een verhoging van de pachtprijs vorderen tot 50 % voor gronden en 25 % voor gebouwen.

Voor pachtovereenkomsten met een duur langer dan 27 jaar beschikt de verpachter over een bijzondere opzeggingsmogelijkheid. De verpachter kan hij opzeggen om het pachtgoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden. Onder “vervreemden" wordt verstaan: de gehele of gedeeltelijke verkoop, ruil, schenking, inbreng in een vennootschap, enz.

Besluit

Pachtovereenkomsten zijn wel degelijk beperkt in duurtijd. Doch dient de verpachter op tijd de pacht op te zeggen. Om meer zekerheid te hebben kan gekozen worden voor loopbaanpacht. Pachtovereenkomsten voor minstens 18 of 27 jaar bieden dan weer andere voordelen. Belangrijk is dat pachtovereenkomsten bij voorkeur middels authentieke akte worden afgesloten.

Meer over vastgoed- en goederenrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie