Wat onderscheidt een gewone huurovereenkomst van een pachtovereenkomst? Kan iedereen een pachtovereenkomst aangaan of zijn hieraan specifieke voorwaarden verbonden. Hierna zullen de antwoorden gegeven worden.

Volgens Pachtwet kan er slechts van een pachtovereenkomst gesproken worden, wanneer en voldaan is aan enkele essentiële voorwaarden. In elk geval gaat de verpachter de verbintenis aan om het tijdelijk genot van zijn landeigendom af te staan aan de pachter OF de verpachter verhuurt zijn eigendom aan de pachter OF de verpachter kent de pachter het vruchtgebruik toe van zijn eigendom.

Een pachtovereenkomst kent volgende essentiële voorwaarden:

1 Huurovereenkomst

Er kan slechts sprake zijn van een pacht indien de ene partij zijn landeigendom (gebouwen/gronden) verhuurt aan een andere partij. Dit betekent dat de verhuurder (= de verpachter) een goed tijdelijk ter beschikking stelt van een andere persoon (=pachter) tegen betaling van een bepaalde prijs.

2 Pachtprijs

Een kosteloos gebruik van een landeigendom kan geen pacht uitmaken. Er zal dus een pachtprijs bedongen moeten worden in de pachtovereenkomst. De pachtprijs kan in geld worden betaald, doch is het ook mogelijk dat de pachter in natura betaalt. Bovendien zijn de pachtprijzen wettelijk beperkt.

Het is dus zeer belangrijk dat er duidelijke afspraken worden gemaakt over de te betalen prijs.

3 Bestemming van de “gepachte" goederen

De Pachtwet zal slechts toepasselijk zijn als de gepachte onroerende goederen hoofdzakelijk aangewend worden voor de exploitatie van een landbouwbedrijf.

Het 'landbouwbedrijf' wordt aanzien als een goed dat wordt geëxploiteerd met het oog op het voortbrengen van land- of tuinbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. Deze definitie is zeer ruim en omvat alle nieuwe teelmethodes en activiteiten van land- of tuinbouw.

Deze exploitatie kan zowel in hoofd- als bijberoep gebeuren.

Even breed betreft het begrip 'onroerende goederen': o.a. gebouwen, stallen, gronden, serres, de bedrijfswoning, …

Met 'hoofdzakelijk' wordt bedoeld dat de hoofdbestemming van de gronden/gebouwen gelegen is in de land- en tuinbouw.

4 Wat met vruchtgebruik?

Wanneer de eigenaar ten voordele van een derde een vruchtgebruik vestigt, onder levenden en voor een bepaalde duur, dan valt deze overeenkomst eveneens onder het toepassingsgebied van de Pachtwet.

5 Welke overeenkomsten vallen buiten de Pachtwet

Eerst en vooral voorziet de Pachtwet zelf in enkele overeenkomsten die uitdrukkelijk uitgesloten zijn:

• Verhuring van onroerende goederen die gebruikt worden voor een industriële vetmesterij of fokkerij onafhankelijk van een landbouwbedrijf, tenzij de dieren op het bedrijf, minstens deels, worden gevoegd met voedsel dat op de boerderij wordt gewonnen;
• Cultuurcontracten of seizoenpacht, zijnde verhuring voor minder dan 1 jaar. Doch slechts indien:
  • de verhuurder moet een landbouwer in hoofd- of in bijberoep zijn;
  • de verhuurder moet de voorbereidings- en bemestingswerken (laten) uitvoeren;
  • de verhuring moet voor minder dan een jaar zijn aangegaan, thans is jaarlijkse verlenging mogelijk;
  • er moet een prijs worden betaald voor de verhuring;
  • de verhuring moet betrekking hebben op een bepaalde landbouwteelt.
• Bepaalde vennootschapscontracten wanneer de uitbating van de landeigendommen kadert binnen een door eigenaar en uitbater/vruchtgebruiker opgerichte vennootschap. Hieronder vallen ook de landbouwvennootschappen opgericht voor minstens 27 jaar;
• Wanneer de overeenkomst enkel slaat op de fruitopbrengst en niet op het gebruik van de grond;
• Overeenkomst van bruikleen;
• Recht van opstal of een erfpacht;
• …

Opgelet, de Pachtwet biedt aan de pachter steeds de mogelijkheid om door alle middelen van bewijs aan te tonen dat er sprake is van pacht, ook al bestaat er een “andersluidend" geschrift.

Besluit

Niet elke overeenkomst met betrekking tot landbouw- of tuinbouw maakt een pachtovereenkomst uit. Het moet immers gaan om een huurovereenkomst waarin uitdrukkelijk een pachtprijs werd bedongen. Uiteraard kan een pachtovereenkomst enkel onroerende goederen als voorwerp hebben die betrekking hebben op de exploitatie van een landbouwbedrijf. Echter staat het de pachter vrij om aan te tonen dat er sprake is van pacht. Het is dan aan de rechter om de kwestieuze overeenkomst te interpreteren en te beoordelen.