Bij het beëindigen van een pachtovereenkomst heeft de pachter recht op een vergoeding. Deze vergoeding bestaat uit verschillende componenten. In de eerste plaats de klassieke vergoeding voor de opgerichte gebouwen en aanplantingen. Daarnaast voorziet de Pachtwet in volgende twee soorten vergoedingen nl. de gewone en de buitengewone vergoeding. Hierna zal verder ingegaan worden op deze twee soorten vergoedingen.

1 De gewone vergoeding

De gewone vergoeding is in de volksmond ook gekend onder de naam 'prijzij'.

De gewone vergoeding bestaat uit volgende elementen:

• De uitgevoerde verbeteringen en bebouwingen op het gepachte goed, o.a. afsluitingen, verhardingen, onkruidbestrijding, alle kosten voor de komende oogst, …;
• De vergoeding voor het door de pachter achtergelaten stro en mest;
• De 'navetten', nl. de vergoeding voor de meststoffen die de afgaande pachter de laatste drie jaar effectief meststoffen heeft gebruikt op het perceel dat hij van de verpachter pachtte.

De vergoeding is in principe gelijk aan de waarde bij het einde van de pacht, met als maximum de door de pachter gemaakte kosten. Deze berekening is nogal ingewikkeld en vooral gebaseerd op gewoonterecht. Bovendien is de berekening ook vaak streekgebonden. In de praktijk wordt ook vaak een forfaitaire vergoeding afgesproken bv. twee- of driemaal de pachtprijs. Bij gebreke aan overeenstemming omtrent de gewone vergoeding zal de zaak bij de vrederechter aanhangig gemaakt moeten worden.

In de pachtovereenkomst kan geen bepaling opgenomen worden stellende dat er bij de beëindiging van de pacht geen gewone vergoeding verschuldigd is. Indien de pachter toch wenst afstand te doen van de gewone vergoeding zal dit slechts mogelijk zijn nadat er opzegging is gegeven en als dat is vastgelegd in een authentieke akte of blijkt uit een verklaring die is afgelegd voor de vrederechter.

Bij betwisting rond de gewone vergoeding zullen partijen hun standpunt moeten bewijzen. Een belangrijk bewijsinstrument betreft dan ook de tegensprekelijke plaatsbeschrijving. De Pachtwet voorziet dat tijdens de eerste drie maanden van de pachtovereenkomst dat de pachter en de verpachter elkaar kunnen verplichten tot de opmaak van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving. Belangrijk is dat – bij gebreke aan zulke tegensprekelijke plaatsbeschrijving – de wet bepaald dat het goed zich op het einde van de pacht in dezelfde staat bevindt als in het begin.

2 De buitengewone vergoeding

Naast de gewone vergoeding voorziet de Pachtwet tevens in een buitengewone vergoeding bij beëindiging van de pachtovereenkomst.

Deze buitengewone vergoeding betreft een bijkomende vergoeding naast de gewone vergoeding.

De pachter zal enkel recht hebben op deze buitengewone vergoeding wanneer het gaat om situaties die niet voorzien waren in de pachtovereenkomst. De situaties konden door de pachter niet voorzien worden bij het afsluiten van de pachtovereenkomst. De Pachtwet voorziet een limitatieve lijst van situaties die weerhouden kunnen worden voor deze buitengewone vergoeding, nl.:

• In geval van onteigening na het sluiten van de pachtovereenkomst;
• In geval van opzegging voor gezinsdoeleinden;
• In geval van aanwending voor doeleinden van algemeen belang;
• opzegging voor bouwgronden en industrieterreinen, tenzij het al bouwgrond/ industrieterrein was bij het aangaan van de pacht en dat de overeenkomst hier ook naar verwijst.

Bij de berekening van de buitengewone vergoeding geschiedt aan de hand van enkele schadeposten waarmee rekening gehouden dient te worden. Deze schadeposten kunnen zijn o.a.:

• de genotsderving

Dit is het inkomen dat de gebruiker van de landbouwgoederen moet derven omdat hij niet meer de opbrengst kan hebben van de grond of gebouwen die werden ingenomen. Voor de berekening worden meestal en indien beschikbaar de boekhoudkundige gegevens gehanteerd.

• bedrijfsverlies aan dieren en materieel

De evaluatie van deze schadepost geschiedt in relatie tot het gedeelte van de oppervlakte dat aan het landbouwbedrijf wordt onttrokken. Bovendien zal hier ook rekening gehouden worden met de specifieke ligging van de gronden, het feit dat deze gronden bijvoorbeeld bijzonder geschikt zijn voor het uitoefenen van een welbepaalde teelt. Immers, bij verlies aan grond moet de landbouwer ofwel minder dieren gaan houden, ofwel ruwvoeder vervangen door krachtvoeder.

• bedrijfsontreddering gebouwen en werken

In het geval bepaalde gebouwen of werken nutteloos worden bij verlies van pachtgronden, zal aan de pachter een bijkomende vergoeding verschuldigd zijn om deze waardevermindering te compenseren. Deze vergoeding wordt meestal forfaitair berekend.

• bedrijfsschending

Bij verlies aan pachtgrond kan de pachter worden verplicht zijn wijze van uitbating grondig te veranderen, hetgeen bijkomende kosten en investeringen kan noodzaken.

• varia schadeposten

mogelijk verlies van mogelijkheden inzake mestafzet, mogelijk verlies van premies (bv. zoogkoeienquotum); het verlies van een voordelige pacht; verhuiskosten; …

In geval er betwisting zou rijzen omtrent de omvang van de bijzondere uittredingsvergoeding zal de verpachter steeds verplicht zijn om een provisionele vergoeding te betalen aan de pachter. Deze provisionele vergoeding zal gelijk zijn met het saldo van de verschuldigde pachtprijs voor het resterende deel van de pachtovereenkomst, echter beperkt tot minimaal 4 jaar en maximaal 8 jaar pachtprijs. Bij gebreke aan dergelijke betaling door de verpachter heeft de pachter het recht om op het gepachte goed te blijven

Besluit

Zowel de gewone als de buitengewone uittredingsvergoeding kennen een complexe berekeningswijze. Er kunnen een hele reeks van schadeposten in rekening gebracht worden. Waar de gewone vergoeding steeds van toepassing kan zijn, kan de bijzondere vergoeding slechts in een limitatief aantal situaties bovenop gewone vergoeding gevorderd worden. Bewijslevering zal in beide gevallen van doorslaggevend belang zijn.