De begrippen onderpacht en pachtoverdracht worden vaak in één adem genoemd. Echter, beide begrippen kennen een fundamenteel verschillende finaliteit. Het belangrijkste verschil is er in gelegen dat bij onderpacht het zakelijk recht bij de oorspronkelijke pachter blijft, terwijl dit bij pachtoverdracht wordt overgedragen aan een derde.

1 Onderpacht

Wanneer de pachter het gepachte goed geheel of gedeeltelijk in “huur" geeft aan een derde-begunstigde, spreken we van onderpacht. Als algemene regel verbiedt de Pachtwet de pachter om een onderpachtovereenkomst af te sluiten.

Slechts onder volgende strikte en cumulatieve omstandigheden is onderpacht mogelijk:

• de pachter moet de schriftelijke toestemming hebben van de verpachter;
• de toestemming van de verpachter moet voorafgaandelijk zijn gegeven.

De Pachtwet heeft deze voorwaarde op straffe van nietigheid voorgeschreven. Dit impliceert dat een onderpacht die wordt afgesloten zonder de voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming van de verpachter absoluut nietig is.

In de Pachtwet worden echter drie uitzonderingen voorzien op deze voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming, nl.:

• Ruil met het oog op het betelen van pachtgoederen wordt niet als onderpacht beschouwd. Twee pachters kunnen dus overeenkomen om het genot van de door hen gepachte goederen te ruilen. Deze ruilpacht heeft geen invloed op de rechten van de verpachter. Er moet geen toestemming worden gevraagd aan de verpachter;
• Bevoorrechte onderpacht aan de naaste familieleden van de pachter. Met naaste familieleden;
• Gemeenschappelijke uitbating met anderen wordt niet als onderpacht beschouwd. Er is dus ook geen toestemming nodig van de verpachter.

2 Pachtoverdracht

Onder pachtoverdracht wordt verstaan dat er een overeenkomst tot stand komt waarbij de pachter het pachtgoed geheel of ten dele overdraagt aan een derde. De Pachtwet verbiedt – behoudens enkele limitatief opgesomde uitzonderingen – de pachter om zonder toestemming van de verpachter het pachtgoed over te dragen.

De pachter kan het pachtgoed slechts overdragen wanneer aan volgende voorwaarden is voldaan:

• de pachter moet de schriftelijke toestemming hebben van de verpachter;
• de toestemming van de verpachter moet voorafgaandelijk zijn gegeven.

De Pachtwet heeft deze voorwaarde op straffe van nietigheid voorgeschreven. Dit impliceert dat een onderpacht die wordt afgesloten zonder de voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming van de verpachter absoluut nietig is.

Belangrijk is te weten dat bij toegelaten pachtoverdracht de overnemer in alle rechten en verplichtingen van de overdrager treedt. Bovendien blijft de overdrager hoofdelijk gehouden tot alle verplichtingen die uit de eerste pachtovereenkomst voortvloeien. De verpachter kan de betaling van de pachtprijs dus nog steeds van de overdrager eisen.

In volgende twee gevallen is een pachtoverdracht toegelaten zonder voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming:

• Bij gemeenschappelijke uitbating van een pachtgoed door verschillende pachters kan, bij stopzetting door een van hen, de pacht worden overgedragen aan de anderen. Er is dan geen toestemming nodig van de verpachter;
• Pachtoverdracht van het gehele pachtgoed aan de naaste familieleden van de pachter.

3 Bijzonder geval: bevoorrechte pachtoverdracht - pachthernieuwing

Er is sprake van een bijzonder geval van bevoorrechte pachtoverdracht die bovendien een pachthernieuwing impliceert wanneer aan volgende twee cumulatieve voorwaarden is voldaan:

• Pachtoverdracht van het gehele pachtgoed aan de naaste familieleden van de pachter;
• De inkennisstelling van de verpachter moet gebeuren door de oorspronkelijke pachter én binnen de 3 maanden na de overname, waarbij de namen en adressen van de overnemers worden vermeld.

Het is belangrijk dat deze kennisgeving middels aangetekend schrijven dan wel deurwaardersexploot geschiedt. Bij gebreke hieraan of wanneer deze kennisgeving middels gewone brief geschiedt, dan blijft de pachtoverdracht geldig, maar is er geen pachtvernieuwing.

Bovendien is de termijn van 3 maanden vanaf de overname zeer strikt te interpreteren. Gebeurt de kennisgeving voor of na deze periode, dan blijft de pachtoverdracht geldig, maar is er geen sprake van een pachtvernieuwing. Het gaat met andere woorden om een vervaltermijn.

Belangrijk is ook om er op te wijzen dat wanneer er slechts een deel van het gepachte goed wordt overgedragen, er geen sprake kan zijn van een pachthernieuwing.

Het begrip pachthernieuwing houdt in dat er een nieuwe eerste pachtperiode van 9 jaar ontstaat ten voordele van de overnemer. Deze nieuwe pachtperiode neemt een aanvang op de eerste vervaldag die volgt op de kennisgeving.

De verpachter kan zich verzetten tegen de bevoorrechte pachtoverdracht. Hij dient hiertoe een procedure te voeren voor de vrederechter. De redenen waarop de verpachter zich kan beroepen, zijn door de Pachtwet limitatief beperkt.

Besluit

Zowel het gepachte goed in onderpacht geven of overdragen zal – behoudens uitzonderingen – slechts kunnen nadat de verpachter diens voorafgaandelijke en schriftelijke toestemming heeft gegeven. In het eerste geval zal het slechts gaan om een huurovereenkomst met een derde, terwijl de overdracht effectief het overdragen van het zakelijk recht aan een derde impliceert. Beide rechtsfiguren gelden voor de resterende duur van de lopende pachtovereenkomst, behoudens het geval van bevoorrechte pachtoverdracht dat gepaard gaat met een pachthernieuwing van 9 jaar.