'Pacht' wordt in de Pachtwet omschreven als een overeenkomst. Een pachtovereenkomst kan net als elke andere overeenkomst beëindigd worden. Naast de minnelijke of beëindiging met onderlinge toestemming, kan elke zowel de pachter als de verpachter in bepaalde situaties om de beëindiging van de pachtovereenkomst verzoeken. Hierna zullen de verschillende manieren van beëindiging besproken worden:

1 Minnelijke beëindiging

Een eerste beëindigingswijze betreft de minnelijke beëindiging of de beëindiging met onderlinge toestemming. Het is artikel 14 van de Pachtwet die aan partijen de mogelijkheid geeft om in onderling akkoord een einde te maken aan een lopende pachtovereenkomst.

Er zijn wel enkele formele vereisten om wettig tot en minnelijke beëindiging over te kunnen gaan. Vooreerst moet de minnelijke beëindiging vastgesteld worden bij notariële akte of door de vrederechter. Bij gebreke hieraan zal er slechts sprake zijn van een relatieve nietigheid. Dat betekent dat wanneer de pachtbeëindiging enkel onderhands werd vastgesteld, uitsluitend de beschermde partij, met name de pachter, die nietigheid kan inroepen.

Uiteraard kunnen er in een pachtovereenkomst modaliteiten opgenomen worden die de minnelijke beëindiging van de pachtovereenkomst regelen. Er kan bijvoorbeeld een opzegtermijn voorzien worden.

2 Opzeg door de pachter

De Pachtwet voorziet dat de pachter op eender welk moment een lopende pachtovereenkomst kan beëindigen. De pachter hoeft hiervoor zelfs geen reden op te geven. De Pachtwet voorziet wel dat de pachter verplicht een opzegtermijn van 1 jaar dient na te leven. Uiteraard kunnen partijen hiervan minnelijk afwijken.

3 Opzeg door de verpachter

In tegenstelling tot de pachter beschikt de verpachter niet over een algemeen beëindigingsrecht om de pachtovereenkomst te beëindigen.

De Pachtwet voorziet volgende beëindigingswijzen voor de verpachter:

• Opzeg om te bouwen;
• Opzeg voor gezinsdoeleinden;
• Opzeg om zelf te exploiteren.
• Varia.

3.1 Opzeg om te bouwen

De Pachtwet maakt een verschil tussen bouwrijpe en niet-bouwrijpe bouwgrond.

Een bouwrijpe bouwgrond betreft onmiddellijk bebouwbare grond zonder dat er nog wegenis dient aangelegd te worden. Bij niet-bouwrijpe gronden zal er eerst wegenis aangelegd moeten worden alvorens gebouwd kan worden (bv. verkaveling van woonuitbreidingsgebied).

De verpachter kan pas overgaan tot opzegging zodra hij de nodige bouw- en/of verkavelingsvergunning heeft bekomen om op zijn gronden te bouwen.

Elk van de hierna genoemde opzegtermijnen kan verlengd worden door de vrederechter om reden van de pachter toe te laten diens vruchten te oogsten.

3.1.1 Opzeg bij bouwrijpe gronden

Binnen de opzeg van bouwrijpe gronden dienen opnieuw enkele mogelijkheden onderscheiden te worden:

• Bouwgrond die bouwrijp is op het ogenblik van de pachtovereenkomst en als dusdanig is opgegeven in de pachtovereenkomst.

In dit geval dient de pachtovereenkomst uitdrukkelijk te vermelden dat de kwestieuze grond, bouwrijpe grond is. De vereiste van de bouwrijpe grond dient vervuld te zijn uiterlijk op het moment van het ingaan van de pachtovereenkomst.

De opzeg kan altijd gegeven worden mits het naleven van een opzegtermijn van 3 maanden. Er is geen bijkomende vergoeding verschuldigd.

• Bouwgrond die op het moment van opzegging bouwrijp is

De opzeg kan altijd gegeven worden – vanaf het moment dat de kwestieuze bouwgrond bouwrijp is – mits het naleven van een opzegtermijn van 3 maanden. Er is geen bijkomende vergoeding verschuldigd.

• Bouwgrond die bouwrijp is op het einde van de lopende pachtperiode

De opzeg kan enkel gegeven worden onder volgende dubbele en cumulatieve voorwaarde, nl. bij het einde van een lopende pachtperiode en nadat de verpachter in het bezit is van de nodige vergunning(-en).

Opnieuw dient een opzegtermijn van 3 maanden nageleefd te worden. Er is geen bijkomende vergoeding verschuldigd.

3.1.2 Opzeg bij niet-bouwrijpe gronden

Binnen de opzeg van niet-bouwrijpe gronden kunnen ook enkele mogelijkheden onderscheiden worden:

• Voor grond die bij de aanvang van de overeenkomst kan worden beschouwd als bouwgrond

Pachtovereenkomsten kunnen steeds opgezegd worden onder volgende dubbele en cumulatieve voorwaarde, nl. de grond had bij het aangaan van de pachtovereenkomst de hoedanigheid van bouwgrond en de grond staat als bouwgrond beschreven in de pachtovereenkomst.

De opzeg kan altijd gegeven worden mits het naleven van een opzegtermijn van 3 maanden. Er is wel een bijkomende vergoeding verschuldigd.

• Voor grond die bij de verlenging van de pacht kan worden beschouwd als niet-bouwrijpe bouwgrond

De opzeg kan altijd gegeven worden. De opzeg dient ten minste 3 maanden voor het einde van de voorbije pachtperiode aan de pachter ter kennis worden gebracht via aangetekende brief of deurwaardersexploot. De opzeg dient uitdrukkelijk te vermelden dat de bestemming van de grond gewijzigd is naar bouwgrond. De wijziging van de hoedanigheid van de grond heeft dan uitwerking vanaf de eerste dag van de volgende pachtperiode.

Gebeurt er geen of een gebrekkige kennisgeving, dan kan de verpachter in volgende pachtperiode zich niet beroepen op deze opzeggingsmogelijkheid.

Er is wel een bijkomende vergoeding verschuldigd.

3.2 Opzeg voor gezinsdoeleinden

De verpachter heeft steeds het recht om een pachtovereenkomst op te zeggen als volgende cumulatieve voorwaarden zijn voldaan: het perceel sluit direct aan bij de woning van de verpachter, het perceel is maximaal 20 are groot en zal uitsluitend aangewend worden voor gezinsdoeleinden (tuin, uitbreiding woning, zwembad, carport, …)

De opzegtermijn bedraagt 3 maanden. Er is geen vergoeding verschuldigd.

3.3 Opzeg om zelf te exploiteren

Deze meest voorkomende beëindigingswijze kent een eigen regime.

Gelet op de omvang wordt hieraan een aparte nieuwsbrief gewijd.

3.4 Andere opzegmogelijkheden

In volgende gevallen kan een opzeg op elk moment geschieden, mits inachtneming van een opzegtermijn van 3 maanden:

• opzeg voor industriegronden;
• opzeg voor onteigende gronden.

In volgende gevallen kan de opzeg enkel geschieden na het verstrijken van elke pachtperiode mits inachtneming van een opzegtermijn van minimaal 2 jaar en maximaal 4 jaar (deze lijst is niet limitatief):

• opzeg om samenvoeging van percelen te realiseren;
• opzeg om de gepachte percelen te ruilen;
• opzeg om splitsing van bedrijven te realiseren;
• opzeg door een wijziging in de gezinssamenstelling van de pachter;
• …

Besluit

Net als bij elke andere overeenkomst blijft het opzeggen van een pachtovereenkomst vaak een heikel punt. Eerst en vooral moet nagegaan worden om welke reden de beëindiging door de verpachter wordt benaarstigd. Dit kan zijn om reden dat de pachter zelf gaat bouwen of voor diens gezinsdoeleinden of om de grond zelf te exploiteren. Er geldt tevens een verschillende regime aan opzegtermijnen en eventuele opzegvergoedingen. Opzeg uitgaande van de pachter is het meest eenvoudige en kan op elk moment geschieden en (meestal) zonder opzegtermijn. Uiteraard kunnen partijen er ook gezamenlijk voor kiezen om de pachtovereenkomst te beëindigen.