Menig koper van een onroerend goed is bevreesd voor de aanwezigheid van pacht op dat goed. Hoe kan de pachter, dan wel de verpachter bewijzen dat er sprake is van een pachtovereenkomst en bijgevolg de Pachtwet toepasselijk is?

Een pachtovereenkomst is een overeenkomst. Dit betekent dat de pachtovereenkomst tot stand komt zodra de pachter en de verpachter een akkoord hebben omtrent het voorwerp van deze de pachtovereenkomst (grond of gebouwen) en de pachtprijs.

Een pachtovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden aangegaan. Een mondelinge pachtovereenkomst is dus rechtsgeldig aangegaan. Uiteraard kan een mondelinge pachtovereenkomst aanleiding geven tot heel wat bewijsproblemen.

Inzake bewijs van een pachtovereenkomst dient in de eerste plaats het onderscheid gemaakt te worden tussen een mondelinge pachtovereenkomst en een schriftelijke pachtovereenkomst:

1 Schriftelijke pachtovereenkomst

De meeste pachtovereenkomsten worden schriftelijk aangegaan. Dit kan hetzij bij authentieke akte, hetzij bij onderhandse akte.

Het voordeel bij authentieke akte is dat deze wordt vastgelegd door een notaris. Een authentieke pachtovereenkomst heeft dan ook de grootste bewijskracht.

Uiteraard heeft een onderhandse pachtovereenkomst ook grote bewijskracht. Deze pachtovereenkomst wordt aangegaan door de pachter en verpachter zonder tussenkomst van een notaris. Hierbij geldt wel de verplichting om de onderhandse pachtovereenkomst te laten registreren, dit om vaste datum te verkrijgen.

2 Wat met mondelinge pachtovereenkomsten?

Om dergelijke overeenkomsten te bewijzen, heeft de pachtwet volgend systeem voorzien:

Bewijs door de verpachter:

In geval van mondelinge pacht staat de verpachter volledig machteloos. De Pachtwet biedt hem geen mogelijkheden om de overeenkomst te bewijzen. M.a.w., hij moet zich steeds beroepen op een geschrift.

Uitzondering: Enkel voor pachtovereenkomsten afgesloten vóór de Pachtwet van 1969 behoudt hij de mogelijkheid om het begin van de pacht met getuigen en vermoedens te bewijzen.

Bewijs door de pachter:

De pachter daarentegen kan het bestaan van de pacht en de toepasselijke voorwaarden met alle middelen bewijzen. Dus ook aan de hand van getuigenverklaringen, vermoedens, betalingskwijtschriften, ….

3 Specifieke procedure bij persoonlijk aanbod van betaling van pachtgeld

Dit geval geldt enkel wanneer de pachter door overschrijving of storting via een financiële instelling of per postassignatie, postcheque op naam of postwissel de pachtprijs stort op rekening van de verpachter.

Essentiële vormvoorwaarde: uitdrukkelijke vermelding van het woord “pacht" en het kwestieuze jaartal waarop de betaling slaat.

Dat aanbod moet worden bevestigd binnen 15 dagen per aangetekende brief waarin het bestaan van een pacht wordt vermeld, evenals het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft.

Deze brief moet eveneens uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen 6 maanden na de dag van betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter.

Besluit

Het bewijzen van het bestaan van een pachtovereenkomst zal redelijk eenvoudig zijn wanneer deze middels authentieke akte werd opgesteld. Evenmin bewijsproblemen bij onderhandse pachtovereenkomsten op voorwaarde dat deze werd geregistreerd. Anderzijds zal het bewijs van een mondeling aangegane pachtovereenkomst door de verpachter niet mogelijk zijn. De pachter daarentegen zal deze mondelinge pachtovereenkomst met alle middelen kunnen bewijzen. Tot slot voorziet de Pachtwet nog in een specifieke procedure bij persoonlijk aanbod van betaling van het pachtgeld.