nl

Huurprijsherziening bij handelshuur

Publicatiedatum: 22/10/15
Huurprijsherziening bij handelshuur

Hoewel de wettelijke minimumduur van een handelshuur negen jaar bedraagt, wordt de handelshuurovereenkomst bij succes doorgaans hernieuwd. Er kan eveneens al van bij aanvang voor een langere contractduur zijn gekozen. Verbintenissen tussen handelsverhuurder en handelshuurder van langer dan 20 jaar zijn dan ook (gelukkig) geen uitzondering. Om deze langdurige handelsrelaties niet in het gedrang te brengen door schommelingen in de waarde van het verhuurde handelspand, voorziet de wet uitdrukkelijk in de mogelijkheid om een huurprijsherziening aan te vragen indien hiertoe tijdens de duur van de handelshuurovereenkomst een objectieve aanleiding zou zijn ontstaan.

1 Principe

Bij het verstrijken van elke driejarige periode heeft zowel de verhuurder als de huurder het recht om – bij gebreke aan een minnelijke regeling - voor de bevoegde vrederechter een herziening te vragen van de handelshuurprijs. De verzoekende partij zal volgens de handelshuurwet moeten aantonen dat de normale huurwaarde van het handelspand ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15% hoger of lager is dan de contractueel overeengekomen huurprijs.

Deze mogelijkheid verschilt uiteraard van het recht van de verhuurder om de huurprijs gedurende de looptijd van de handelshuurovereenkomst te indexeren. Indexatie en huurprijsherziening kunnen aldus perfect gecumuleerd worden toegepast.

2 Voorwaarden

Om de huurprijs niet al te volatiel te maken, bestaan er strikte voorwaarden waaraan een verzoek tot huurprijshernieuwing moet voldoen.

Vooreerst kan een dergelijke vordering slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van een lopende driejarige periode. Wordt deze termijn niet gerespecteerd, dan zal de wederpartij aan de vrederechter mogen vragen om met de gestelde vordering geen rekening te houden, zelfs indien de vordering daadwerkelijk gegrond zou zijn.

Inhoudelijk zal de verzoekende partij voorts het bewijs moeten leveren van een afwijking van 15% tussen de normale huurwaarde op het ogenblik van het indienen van het verzoek, en de normale huurwaarde bij aanvang van de handelshuurovereenkomst.

De “normale huurwaarde" betreft de gewone marktprijs en aldus meer bepaald de huur die voor een vergelijkbaar pand in de omgeving gangbaar is. In deze beoordeling wordt niet enkel rekening gehouden met de ligging en bereikbaarheid van het handelspand, maar ook met specifieke kenmerken in de onderlinge verbintenissen tussen de huurder en de verhuurder, alsook met karakteristieke kenmerken van het handelspand zelf.

Hoewel hierover geen eensgezindheid bestaat is het opvallend dat de meeste auteurs aannemen dat dat de normale huurwaarde op het ogenblik van het indienen van het verzoek zal worden vergeleken met de normale huurwaarde bij aanvang van de handelshuurovereenkomst, en niet met de initieel overeengekomen handelshuurprijs (die reeds van bij aanvang te hoog of te laag kan zijn onderhandeld). De wetgeving hieromtrent mag aldus niet te letterlijk geïnterpreteerd worden.

Belangrijk is dat de verzoekende partij daarnaast dient aan te tonen dat er zich sinds de bepaling van de huurprijs in de handelshuurovereenkomst, nieuwe omstandigheden hebben voorgedaan die de huurprijsherziening rechtvaardigen.

Deze “nieuwe omstandigheden" dienen objectieve omstandigheden te zijn, en mogen met andere woorden niet toe te rekenen zijn aan één van de contracterende partijen. Als voorbeelden kunnen worden aangehaald: de opwaardering van een buurt met een verhoogde aanwezigheid van diverse luxueuze handelspanden, het aanleggen van een belangrijke en strategische parkeerplaats in de buurt van het handelspand,… Gewone inflatie zal daarentegen niet aanvaard worden, aangezien deze wordt opgevangen door indexatie.

Doorgaans zal een vrederechter een gerechtsdeskundige aanstellen, weliswaar op verzoek van de meest gerede partij, om de wettelijk vereiste substantiële wijziging van 15% te laten onderzoeken. Zoals steeds het geval is zal de verzoekende partij nochtans wel reeds afdoende concrete gegevens moeten aanbrengen die deze wijziging staven, vooraleer een gerechtsdeskundige zal worden aangesteld. Een goedkoper alternatief voor een expertise kan erin bestaan dat aan de vrederechter louter een plaatsbezoek met bijstand van een gerechtsdeskundige wordt gevraagd.

Let wel: er zal geen recht op huurprijsherziening meer bestaan als de handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur is geworden, nadat de huurder van het recht op een hernieuwing is vervallen maar toch in het handelspand is gebleven zonder verzet van de verhuurder. De achterliggende logica is eenvoudig: in die omstandigheden zijn er geen driejarige periodes meer, en kunnen de bovenvermelde principes aldus geen toepassing vinden.

Van de wettelijke regeling inzake de huurprijsherziening kan contractueel niet worden afgeweken, noch in het nadeel van de huurder noch in het nadeel van de verhuurder.

Besluit

Zowel de huurder als de verhuurder hebben het recht om op het einde van elke driejarige periode een huurprijsherziening aan te vragen door een procedure op te starten voor de bevoegde vrederechter. De voorwaarden waaraan deze vordering dient te voldoen, zijn wettelijk bepaald en zijn niet vatbaar voor contractuele wijziging.

Meer over vastgoed- en goederenrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie