nl

Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder

Publicatiedatum: 22/10/15
Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder

Als verhuurder bent u vaak minder machteloos tegen een huurder met huurachterstallen, die bovendien nog heel wat andere schulden heeft, dan u zou denken. De wet voorziet namelijk in een voorrecht in hoofde van de onbetaalde verhuurder. Dit voorrecht geeft de verhuurder een onderpand tot waarborg van zijn schuldvordering en verschaft de verhuurder een voorrang ten opzichte van eventuele andere schuldeisers van de huurder. In deze bijdrage wordt het voorrecht van de onbetaalde verhuurder toegelicht en wordt het belang ervan in de verf gezet.

1 Algemene principes

De Hypotheekwet bepaalt dat de goederen van de schuldenaar strekken tot gemeenschappelijke waarborg voor zijn schuldeisers en dat de prijs ervan onder de schuldeisers wordt verdeeld naar evenredigheid van hun vordering, tenzij er tussen de schuldeisers wettige redenen van voorrang bestaan.

Een wettige reden van voorrang kan bestaan in een voorrecht in hoofde van de schuldeiser. De Hypotheekwet beschrijft een voorrecht als 'een recht dat uit hoofde van de bijzondere aard van de schuldvordering aan een schuldeiser toekomt en hem voorrang verleent boven de andere schuldeisers'.

2 Het voorrecht van de verhuurder

2.1 Ratio legis

De Hypotheekwet kent een voorrecht toe aan de onbetaalde verhuurder om het ontstaan van huurcontracten te bevorderen. Het voorrecht van de verhuurder slaat op alles wat het verhuurde pand stoffeert. Die goederen dienen tot zakelijke zekerheid voor de vorderingen van de verhuurder opzichtens zijn huurder. Bij insolvabiliteit van de huurder zullen de vorderingen van de verhuurder bij voorrang op de desbetreffende goederen worden uitgevoerd. Op die manier zal de huurder gemakkelijker een bereidwillige verhuurder vinden, aangezien de verhuurder een zekerheid heeft dat hij betaald zal worden. Verder werkt het voorrecht van de verhuurder ook interessante huurprijzen in de hand, gelet op het feit dat de verhuurder niet zelf naar waarborgen op zoek dient te gaan door het stellen van een hoge huurprijs ter compensatie van het eventuele risico om niet te worden betaald of ter controle van de solvabiliteit van de huurder.

2.2 Aan wie komt het voorrecht toe?

De oorzaak van het voorrecht ligt in het huurcontract. Bijgevolg kan iedereen die een geldig huurcontract sluit aanspraak maken op het voorrecht. Het voorrecht kan met andere woorden niet enkel worden ingeroepen door een eigenaar van een huurpand, maar ook door een vruchtgebruiker, een bezitter, een huurder die onderverhuurt, enzovoort. Het voorrecht geldt verder voor elke huur van onroerende goederen, zonder dat er enig onroerend goed wordt uitgezonderd, en ongeacht de vorm of de duur van de huur.

2.3 Waarop slaat het voorrecht?

Het voorrecht van de verhuurder slaat op alle goederen die het verhuurde pand stofferen. Men zou die goederen kunnen definiëren als 'alles wat volgens de bestemming van het pand en voor de uitbating ervan op een gewone en duurzame wijze in het pand moet blijven'. We kunnen stellen dat de goederen aan twee vereisten moeten voldoen:

Een bestendigheidsvereiste: de goederen moeten op een blijvende en permanente wijze aanwezig zijn in het verhuurde pand; Een conformiteitsvereiste: de goederen moeten bijdragen tot het genot en de exploitatie van het onroerend goed en conform zijn aan de bestemming ervan;

Zonder discussie neemt men dan ook aan dat de volgende goederen onder het voorrecht vallen: alle meubelen, linnengoed, eet- en keukengerei, zilverwerk, voorraad in kasten, enzovoort. De goederen die als levensnoodzakelijk worden beschouwd en bijgevolg niet vatbaar zijn voor beslag, vormen hierop een uitzondering.

Inzake handel en nijverheid worden de volgende goederen steeds als stofferend beschouwd: machines, nijverheidstoestellen en alle objecten nodig voor de uitoefening van een handel of een beroep. Hoewel de eerder beschreven bestendigheidsvereiste niet vervuld lijkt te zijn bij grondstoffen en koopwaren in een winkel, aangezien die per definitie slechts tijdelijk aanwezig zijn, besliste de rechtspraak toch dat ze wel degelijk onder het voorrecht vallen omdat ze voortdurend worden vervangen door gelijkaardige goederen.

2.4 Wat is bevoorrecht?

De huurgelden zijn bevoorrecht. Er dient echter een onderscheid gemaakt te worden tussen, enerzijds, reeds vervallen huurgelden en, anderzijds, nog te vervallen huurgelden. Voor wat betreft de reeds vervallen huurgelden geldt dat het voorrecht zich uitstrekt tot twee vervallen jaren en alleszins de vervallen huurgelden van het lopende jaar. Voor wat betreft de nog te vervallen huurgelden zal het bepalend zijn of het huurcontract al dan niet een vaste datum heeft. Indien het contract een vaste datum heeft (bijvoorbeeld d.m.v. registratie) zijn alle nog te vervallen huurgelden bevoorrecht. Indien het huurcontract geen vaste datum heeft is enkel de huur verschuldigd voor het jaar volgend op het lopende jaar ook nog bevoorrecht.

Naast de huurgelden zijn ook eventuele vorderingen van de verhuurder betreffende herstellingen ten laste van de huurder en schade aangebracht door de huurder, evenals vorderingen inzake vaste kosten (water, elektriciteit, enzovoort) bevoorrecht.

2.5 Hoe wordt het voorrecht uitgeoefend?

Opdat de verhuurder zijn voorrecht zal kunnen uitoefenen is het noodzakelijk dat de goederen zich nog in het huurpand bevinden. Om te vermijden dat een huurder te kwader trouw het voorrecht van de verhuurder zou kunnen omzeilen door te gepasten tijde zijn inboedel te laten verdwijnen, heeft de wet de verhuurder gewapend met een aantal verweermiddelen. De verhuurder beschikt, zoals elke schuldeiser, steeds over de middelen van gedwongen uitvoering conform het gemeen recht: uitvoerend beslag op roerend goed en uitvoerend beslag onder derden. Hiervoor heeft de verhuurder echter een uitvoerbare titel, bijvoorbeeld een vonnis, nodig. Indien de verhuurder (nog) geen uitvoerbare titel heeft kan hij steeds bewarend beslag leggen.

De verhuurder kan zonder voorafgaandelijke toestemming van de rechter pandbeslag leggen, dat is een bewarend beslag op alle goederen die het huurpand stofferen. Indien de goederen toch verplaatst zouden zijn door de huurder kan de verhuurder een beslag tot terugvordering leggen.

Besluit

Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder is een zeer nuttig instrument dat ervoor zorgt dat de verhuurder allerminst machteloos staat tegen een huurder met huurachterstallen. Het voorrecht van de verhuurder slaat op al wat het verhuurde pand stoffeert en stelt de verhuurder een zakelijke zekerheid ter beschikking tot waarborg van zijn vorderingen opzichtens de huurder. Bij insolvabiliteit van de huurder krijgt de verhuurder door zijn voorrecht een absolute voorrang op de (opbrengst van de) desbetreffende goederen, waardoor het belang van dit voorrecht niet kan worden onderschat. Verder kent het voorrecht van de verhuurder ook haar belang in het economisch klimaat, aangezien het het ontstaan van huurcontracten stimuleert.

Meer over vastgoed- en goederenrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie