nl

Vocht? Daar komt nattigheid van

Publicatiedatum: 17/01/18

Vochtproblemen als gevolg van lekkages, loskomend pleisterwerk, vochtige constructiedelen, … een ware nachtmerrie van menig aannemer. Daargelaten dat de technische problemen uiteindelijk opgelost dienen te worden, stelt de aannemer zich tevens bloot aan bepaalde juridische consequenties. Voorts dient gewezen te worden op het specifiek geval van ‘opeenvolgende’ aannemers.

In de eerste plaats mag er van een aannemer verwacht worden dat deze diens werkzaamheden uitvoert volgens de regels van de kunst en met inachtneming van de meest recente innovaties m.i.v. normen zoals isolatienormen.

Een gouden regel voor elke aannemer, zowel als deze beschikt over een totaalopdracht als deze slechts fungeert als een schakel binnen een keten van aannemers, betreft het maken van voldoende foto’s die later als bewijsstuk kunnen fungeren. Quasi iedereen beschikt heden ten dage over een smartphone, dus foto’s zijn snel gemaakt. Best kunnen deze vervolgens gecommuniceerd worden aan de bouwheer en/of architect. Het zou niet de eerste keer zijn dat bij een betwisting foto’s zorgen dat een destructief onderzoek niet meer nodig is.

Een vaak vergeten element betreft het feit of de uit te voeren werken vergunningsplichtig zijn of niet? Bij vergunningsplicht komt het aan de bouwheer toe om voorafgaand aan de start van de werken te beschikken over een definitieve en uitvoerbare stedenbouwkundige vergunning. Wij raden u ten zeerste aan om afschrift van de verleende stedenbouwkundige vergunning te laten voorleggen. Indien de bouwheer niet over de vereiste stedenbouwkundige vergunning beschikt en toch werken uitvoert stelt ook de aannemer zich bloot aan o.a. geldboetes en andere sancties. Vaak gaat dit gepaard met schorsing voor onbepaalde tijd van de werf met daaraan gekoppeld (ongeoorloofd) betalingsuitstel door de bouwheer.

In het bijzonder voor dakwerkers is het van belang om in de offerte uitdrukkelijk en ondubbelzinnig te laten vermelden dat er wel of geen bijkomende constructies worden voorzien op de (platte) daken. Immers, wanneer later zonnepanelen of andere technische installaties worden voorzien op een dak zou dit mogelijk nopen tot een aangepaste dakconstructie. Goed afspraken maken aldus goede vrienden.

Aannemers en andere bouwactoren weten dat een bouwproces geen exacte wetenschap is. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden wordt het oorspronkelijk concept vaak gewijzigd. Als aannemer dient u op dat moment aan risico-inschatting te doen. Zoals hiervoor reeds opgemerkt zal een wijziging van het concept vaak gepaard gaan met gewijzigde materiaal- of constructiekeuze. Het hoeft geen uitgebreid betoog dat een wijziging van het initieel concept aan de aannemer de mogelijkheid heeft om een verrekening door te voeren dan wel meerwerken te vorderen. Alleszins drukken wij u op het hart om enkel maar conceptwijzigingen te aanvaarden en door te voeren na voorafgaandelijk en schriftelijk akkoord van de bouwheer en liefst ook van de architect. Dit zeker en vast ook wat betreft de meerkost.

De praktijk leert ons dat vochtproblemen nogal eens gepaard gaan met aanpassingen of optimalisaties uitgevoerd door een navolgende aannemer. Deze aanpassingen of optimalisaties kunnen nefaste gevolgen hebben voor de werkzaamheden uitgevoerd door een vorige aannemer. In geval van latere (vocht-)problemen zal het aan de diverse aannemers zijn om te bewijzen welk aandeel zij hebben in de (gevolg-)schade. Opnieuw kunnen foto’s de doorslag geven, want op dat moment is het elk voor zich.

Wanneer u als aannemer fungeert, die een schakel binnen een ruimer bouwproces betreft, is het van het grootste belang dat u de toestand bij aanvang van de werf controleert. U heeft het recht – wij raden u dit trouwens ten stelligste aan – om alle noodzakelijke opmerkingen en voorbehouden te maken omtrent o.a. de toestand van de werf, de werkzaamheden van een vorige aannemer, de planning, de bereikbaarheid, … . In het allerslechtste geval zou u zelfs kunnen weigeren om uw werkzaamheden aan te vatten. Wederom wijzen wij u er op dat u best een uitgebreide fotoreportage maakt van de toestand van de werf alvorens te starten.

Bij het einde van de werf dan wel wanneer u uw werkzaamheden op de werf beëindigd heeft tracht u steeds een oplevering te bekomen. Idealiter zou u een deeloplevering toegestaan kunnen worden. Alleszins dient u nogmaals een uitgebreide fotoreportage te maken van het afgeleverde werk alsook van de toestand van de werf o.a. achtergelaten puin, … . U bewaart deze foto’s of communiceert deze onmiddellijk aan de bouwheer en/of architect.

Het laten ‘opleveren’ van de door u uitgevoerde werken is een zeer belangrijk feit. Immers, vanaf de (voorlopige) oplevering vangt de termijn van de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer aan.

Indien u toch geconfronteerd wordt met een schadegeval raden wij u ten zeerste aan om indien mogelijk een minnelijke oplossing na te streven. Allereerst doet u pro forma aangifte bij uw BA-verzekeraar. Immers, voor de gevolgschade bent u in principe gedekt. De dekking voor schade door eigen werk zal van uw polisvoorwaarden afhankelijk zijn.

In het slechtste geval zal de betwisting uitmonden in een gerechtelijke procedure. Daar de betwisting veelal een technische kwestie betreft zal de rechtbank in regel een gerechtsdeskundige aanstellen. Deze gerechtsdeskundige zal op basis van zowel diens eigen onderzoek als op de door de verschillende partijen bijgebrachte bewijsstukken een oordeel vellen. Op dat moment kunnen foto’s of schriftelijke communicatie het verschil maken. Namelijk de bewijslast rust bij de partijen. Wie kan bewijzen ‘wint’ maar dat betreft daarvoor niet altijd de waarheid …

Tot slot gaan wij kort in op een concrete vraag uit de praktijk. Wat met een gerechtsdeskundige die mogelijks niet voldoende vertrouwd is met de materie of het specifieke bouwgeschil? U kan – mits aantoonbare en voldoende geloofwaardige elementen – de rechtbank verzoeken om hetzij de vervanging van de aangeduide gerechtsdeskundige, hetzij verzoeken om deze laatste (deels) te laten bijstaan door een bijkomende deskundige. Uiteraard mag de aangeduide gerechtsdeskundige zelf ook om hulp of bijstand verzoeken aan een derde partij. Het is alleszins van groot belang om tijdig tot actie over te gaan. Na het einde van het deskundig onderzoek zal dit manifest te laat zijn.

Besluit

Wat hebben we nu geleerd uit deze bijdrage:

1. Goede afspraken maken goede vrienden;
2. Een foto zegt meer dan 1000 woorden; 
3. Schriftelijke communicatie primeert, immers wie schrijft die blijft.

Voor verdere vragen of inlichtingen dan wel wanneer u geconfronteerd wordt met een vergelijkbare problematiek kan u steeds vrijblijvend contact met ons opnemen.

Rechtsdomeinen

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie