Een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed komt tot stand als er een akkoord is over de prijs die de koper zal betalen, en over het voorwerp dat de koper zal aankopen. Of kan het ogenblik van deze totstandkoming toch worden gemoduleerd?  

1 Essentiële modaliteiten 

De inleiding van dit artikel is uiteraard de stelregel. Deze regel heeft tot gevolg dat een koop met betrekking tot een onroerend goed niet schriftelijk hoeft te worden verleden om geldig te zijn. Een akkoord over de prijs en het voorwerp kan perfect mondeling tot stand komen. 

Evenwel is een aankoop / verkoop van een onroerend goed dikwijls een dermate belangrijke transactie, dat er voor partijen meer modaliteiten van belang zijn dan enkel de prijs en het voorwerp. Het is dan ook sterk aan te raden om deze modaliteiten reeds in de contractonderhandeling te expliciteren, én een totstandkoming van de overeenkomst mede hiervan afhankelijk te maken. 

Indien u als koper het bijvoorbeeld essentieel acht dat de verkoper de bomen in de tuin nog rooit na het bekomen van een vergunning hiertoe, dient de koper van bij aanvang duidelijk te stellen dat geen overeenkomst tot stand zal kunnen komen zonder dat hierover een akkoord bereikt wordt. 

Hetzelfde geldt voor alle andere onderdelen van de koop die voor één van beide als essentieel wordt beschouwd, zoals bijvoorbeeld het bekomen van een financiering (dikwijls een opschortende voorwaarde), het bekomen van een vergunning, … maar ook het vrij en onbelast zijn van het onroerend goed van hypotheek, erfdienstbaarheid, verhuring etc.

2 Inhoud aanbod / aanvaarding

Aan grote vastgoedtransacties gaan maanden van onderhandelingen vooraf, veelal per brief of per e-mail. De intenties van partijen, en dus ook de voor partijen doorslaggevende bestanddelen van de koopovereenkomst, kunnen hierin gemakkelijk worden verwerkt.

Bij de aankoop van bijvoorbeeld een handelspand of een particuliere woning is het onderhandelingsproces doorgaans minder in de tijd gespreid, en zullen veel contacten met de makelaar of met de koper / verkoper mondeling verlopen. In deze gevallen is het alleszins noodzakelijk dat in het schriftelijk bod of in de schriftelijke aanvaarding van een dergelijk bod, melding gemaakt wordt van de essentiële modaliteiten zonder dewelke partijen geen overeenkomst tot stand willen doen komen. 

Eventueel kan in dit bod of in de aanvaarding zelfs worden vermeld dat partijen de overeenkomst slechts tot stand willen doen komen bij het ondertekenen van de onderhandse akte. Dit is te verdedigen, aangezien hierin tal van belangrijke clausules pas voor het eerst zullen worden uitgewerkt (bodemgesteldheid, elektrische installaties, vergunningen,…).

Het is wel steeds belangrijk dat de overeenkomst – door het invoegen van diverse modaliteiten - niet pas tot stand kan komen nadat de koper kennis heeft gekregen van het bodemattest, zoniet kan de koper zich ingevolge het Bodemdecreet beroepen op de nietigheid van de koop.

Besluit

Een koop van een onroerend goed komt tot stand zodra er een akkoord is over de prijs en het voorwerp. Evenwel kunnen zowel de koper als de verkoper deze totstandkoming afhankelijk maken van diverse essentiële modaliteiten. Deze dienen in de contractonderhandelingen schriftelijk te worden geduid als zodanig, minstens dienen deze te worden opgenomen in het aanbod en / of de aanvaarding. Hoe dan ook kan niet worden omzeild dat het bodemattest ter kennis dient te worden gebracht aan de koper voordat de koop daadwerkelijk tot stand komt.