U wenst een perceel grond, een woonst, een handelspand, een industriegebouw te kopen of verkopen. Maar u heeft niet veel tijd, en formaliteiten vervullen en aangetekende brieven versturen lijkt van de vorige eeuw. In tijden van snelle onderhandelingen, gehaaste kopers of verkopers en veelvuldig gebruik van sociale media, wordt al evenwel snel uit het oog verloren welke onwenselijke gevolgen sms’en, Hangouts, WhatsApp-berichten en e-mails  kunnen hebben indien blijkt dat er plots een koop kan worden bewezen... Of welke wenselijke gevolgen deze berichten helaas niet hebben terwijl toch een koop wordt beoogd. Een beknopt overzicht van het bewijs van een koop van een onroerend goed is in onze huidige multimediale cultuur zeker op zijn plaats. 

1 Ideaal scenario: bestaan van een schriftelijke overeenkomst

Wanneer u een onroerend goed aankoopt of verkoopt, kan u deze koop gemakkelijk bewijzen aan  de hand van een klassieke, door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst, die is opgesteld in zoveel exemplaren als er partijen zijn. Bij de verkoop van een onroerend goed hoeft dit niet noodzakelijk een notariële akte te zijn. Een onderhandse overeenkomst is voor het bewijs van de koop meer dan voldoende. De notariële akte wordt dan nog enkel verleden om, na overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor, deze koop kenbaar te maken ten aanzien van derden. 

Het gebeurt evenwel maar al te dikwijls dat partijen lopende hun onderhandeling nog net geen onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenden, vooraleer de koop ogenschijnlijk afspringt: de koper is uiteindelijk toch niet meer geïnteresseerd, om welke reden dan ook (gebreken, toch geen financiering zonder indekking van een opschortende voorwaarde,…) of de verkoper heeft een kandidaat die (laattijdig) een hoger bod heeft uitgebracht.

De koper of verkoper die geïnformeerd wordt dat de koop alsnog niet doorgaat, maar die de overeenkomst zelf wél wil laten doorgaan, stelt zich uiteraard meteen de vraag of de uitgewisselde sms’en en e-mailberichten niet volstaan om de koop alsnog te bewijzen.

Het onderscheid moet dan worden gemaakt tussen enerzijds een koop waarin enkel particulieren zijn betrokken, en een koop waarin minstens één van de partijen een handelaar is.

2 Particuliere verkoop

2.1 Begin van bewijs door geschrift

Indien zowel de verkoper als de koper particulieren zijn, zal het bewijs van de koop op basis van een e-mail of een sms, dikwijls niet worden aanvaard. 

Niet enkel zal dit het geval zijn omdat de e-mail of de sms in kwestie doorgaans niet elektronisch werd ondertekend, maar ook omdat de wet op de elektronische handel een elektronisch bewijs van vastgoedtransacties bemoeilijkt. Sommige auteurs verdedigen dat een koop wél moet kunnen bewezen worden aan de hand van een elektronisch bericht dat een elektronische handtekening draagt, maar dit is zeker niet algemeen aanvaard. 

Een sms of een e-mail waarin een bepaalde koop bevestigd wordt, is evenwel zeker niet waardeloos om alsnog te trachten een koop te bewijzen. Er is immers een goede kans dat deze sms of e-mail een “begin van bewijs door geschrift” uitmaakt. Het belang van een begin van bewijs door geschrift is dat het mag worden aangevuld met getuigen en vermoedens, om op die manier te komen tot een volwaardig bewijs. 

Wel moet de e-mail of sms dan voldoen aan de volgende voorwaarden: 

1. het moet gaan om een geschrift uitgaande van de wederpartij;
2. het geschrift moet het te bewijzen feit aannemelijk maken.

1

Het zal aan de rechtbank zijn om, in het kader van een geschil, uit te maken of de sms of e-mail daadwerkelijk afkomstig lijkt te zijn van de wederpartij. Tegelijk zal de rechtbank dan moeten oordelen of deze sms of e-mail geacht moet worden van alle bevoegde partijen te zijn uitgegaan.

Wat die bevoegde partijen betreft, kan worden volstaan met enkele voorbeelden. 

Bijvoorbeeld kan de sms of e-mail zijn uitgegaan van een verkoper, die nochtans onverdeeld eigenaar is samen met twee andere mede-eigenaren. Het zal dan een feitenkwestie zijn om na te gaan of de twee andere mede-eigenaren tevens de inhoud van de sms of e-mail ondersteunden. Eventueel kan deze ondersteuning bewezen worden door een beroep op de regels inzake lastgeving en schijnlastgeving:

1. Lastgeving: Indien de mede-eigenaar zijn mandaat kenbaar maakt (bijvoorbeeld hij heeft de opdracht gekregen om namens alle mede-eigenaren te contracteren) en binnen dit mandaat handelt, kunnen de mede-eigenaren op basis van een elektronisch bericht van zijn makelaar verbonden zijn.
2. Schijnlastgeving: Indien een mede-eigenaar zich voordoet als lasthebber van de overige mede-eigenaren zonder dit mandaat daadwerkelijk te hebben, kunnen deze mede-eigenaren slechts verbonden zijn door elektronische berichten van die ene mede-eigenaar indien zij deze bekrachtigen. Zonder bekrachtiging riskeert enkel de lasthebber zich te verbinden, hetgeen bij een koop inzake een onverdeeld goed resulteert in een nietige overeenkomst. Men kan immers niets verkopen waarvan men geen eigenaar is.

Een ander voorbeeld is de e-mail of sms die uitgaat van de makelaar of de notaris van de koper of de verkoper. Zolang de makelaar of notaris geen mandaat heeft om contracten te sluiten namens de koper of verkoper, zullen elektronische berichten uitgaande van deze tussenpersonen niet bindend zijn voor de verkoper of koper.  

2

Voorts moet de sms of de e-mail ogenschijnlijk de bedoeling hebben gehad van de verzender om zich te verbinden, en moet deze voldoende duidelijk geformuleerd zijn zodat het te bewijzen feit aannemelijk wordt gemaakt.

Zodra een sms of een e-mail een dergelijk “begin van bewijs door geschrift” uitmaakt, kan dit begin van bewijs worden aangevuld met getuigen en vermoedens. Deze laatste kunnen gebaseerd zijn op feiten die niet voor betwisting vatbaar zijn, op briefwisseling, op handelingen die door de koper of verkoper werden gesteld,…  Indien het begin van bewijs niet kan worden aangevuld, zal geen volwaardig bewijs van de koop kunnen worden geleverd.

2.2 Buitengerechtelijke bekentenis

Indien de sms of e-mail niet werd verstuurd om te koop “te sluiten”, maar om deze – na de totstandkoming van de wilsovereenstemming tussen partijen – te bevestigen, kan ondergeschikt ook steeds worden ingeroepen dat deze sms of e-mail een buitengerechtelijke bekentenis uitmaakt. Het is dan niet vereist dat deze bekentenis door de persoon in kwestie effectief werd gesteld met als doel om zich te verbinden.

3 Koper en/of verkoper is handelaar

Bij een koop tussen een vastgoedprofessioneel (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) en een vennootschap is het eenvoudiger: tussen handelaren geldt het vrije bewijs. Elk van de partijen kan een koop dus bewijzen aan de hand van overeenkomsten, e-mails, sms’en, getuigen, vermoedens,…

Is er sprake van een gemengde verkoop, en is aldus met andere woorden de ene partij een handelaar en de andere een particulier, dan zal de handelaar de bewijsregels onder punt 2 van dit artikel moeten respecteren (hij bewijst immers tegen een particulier), en zal de particulier het vrije bewijs mogen hanteren (hij bewijst immers tegen een handelaar).

Besluit

Een sms of e-mail ter bevestiging van een koop van een onroerend goed zal tegen een handelaar gemakkelijker kunnen worden gebruikt als bewijs van deze vastgoedtransactie, dan dat dit het geval is tegen een particulier. In dit laatste geval kan evenwel steeds teruggevallen worden op het begin van bewijs door geschrift en / of op de buitengerechtelijke erkentenis, voor zover de voorwaarden hiervan voldaan zijn. De rechtspraak op dit gebied is evenwel niet steeds unaniem, dus het verdient aanbeveling om steeds elke communicatie zo duidelijk en volledig mogelijk te doen tussen de daartoe bevoegde partijen, zodat betwistingen nadien tot een minimum kunnen worden herleid en onaangename verrassingen worden beperkt of uitgesloten. Indien een mandaat wordt gegeven aan een derde om te onderhandelen in naam van één van de partijen, dient dit mandaat eveneens helder ter kennis te worden gebracht. Hetzelfde geldt voor de afwezigheid ervan.