Wanneer u een onroerend goed aankoopt of verkoopt, kan u deze koop gemakkelijk bewijzen aan de hand van een klassieke, door beide partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst, die is opgesteld in zoveel exemplaren als er partijen zijn. Bij de verkoop van een onroerend goed hoeft dit niet noodzakelijk een notariële akte te zijn. Een onderhandse overeenkomst is voor het bewijs van de koop meer dan voldoende. De notariële akte wordt dan nog enkel verleden om, na overschrijving op het bevoegde hypotheekkantoor, deze koop kenbaar te maken ten aanzien van derden.
Het gebeurt evenwel maar al te dikwijls dat partijen lopende hun onderhandeling nog net geen onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenden, vooraleer de koop ogenschijnlijk afspringt: de koper is uiteindelijk toch niet meer geïnteresseerd, om welke reden dan ook (gebreken, toch geen financiering zonder indekking van een opschortende voorwaarde,…) of de verkoper heeft een kandidaat die (laattijdig) een hoger bod heeft uitgebracht.
De koper of verkoper die geïnformeerd wordt dat de koop alsnog niet doorgaat, maar die de overeenkomst zelf wél wil laten doorgaan, stelt zich uiteraard meteen de vraag of de uitgewisselde sms’en en e-mailberichten niet volstaan om de koop alsnog te bewijzen.
Het onderscheid moet dan worden gemaakt tussen enerzijds een koop waarin enkel particulieren zijn betrokken, en een koop waarin minstens één van de partijen een handelaar is.
2.1 Begin van bewijs door geschrift
Indien zowel de verkoper als de koper particulieren zijn, zal het bewijs van de koop op basis van een e-mail of een sms, dikwijls niet worden aanvaard.
Niet enkel zal dit het geval zijn omdat de e-mail of de sms in kwestie doorgaans niet elektronisch werd ondertekend, maar ook omdat de wet op de elektronische handel een elektronisch bewijs van vastgoedtransacties bemoeilijkt. Sommige auteurs verdedigen dat een koop wél moet kunnen bewezen worden aan de hand van een elektronisch bericht dat een elektronische handtekening draagt, maar dit is zeker niet algemeen aanvaard.
Een sms of een e-mail waarin een bepaalde koop bevestigd wordt, is evenwel zeker niet waardeloos om alsnog te trachten een koop te bewijzen. Er is immers een goede kans dat deze sms of e-mail een “begin van bewijs door geschrift” uitmaakt. Het belang van een begin van bewijs door geschrift is dat het mag worden aangevuld met getuigen en vermoedens, om op die manier te komen tot een volwaardig bewijs.
Wel moet de e-mail of sms dan voldoen aan de volgende voorwaarden:
1
Het zal aan de rechtbank zijn om, in het kader van een geschil, uit te maken of de sms of e-mail daadwerkelijk afkomstig lijkt te zijn van de wederpartij. Tegelijk zal de rechtbank dan moeten oordelen of deze sms of e-mail geacht moet worden van alle bevoegde partijen te zijn uitgegaan.
Wat die bevoegde partijen betreft, kan worden volstaan met enkele voorbeelden.
Bijvoorbeeld kan de sms of e-mail zijn uitgegaan van een verkoper, die nochtans onverdeeld eigenaar is samen met twee andere mede-eigenaren. Het zal dan een feitenkwestie zijn om na te gaan of de twee andere mede-eigenaren tevens de inhoud van de sms of e-mail ondersteunden. Eventueel kan deze ondersteuning bewezen worden door een beroep op de regels inzake lastgeving en schijnlastgeving:
Een ander voorbeeld is de e-mail of sms die uitgaat van de makelaar of de notaris van de koper of de verkoper. Zolang de makelaar of notaris geen mandaat heeft om contracten te sluiten namens de koper of verkoper, zullen elektronische berichten uitgaande van deze tussenpersonen niet bindend zijn voor de verkoper of koper.
2
Voorts moet de sms of de e-mail ogenschijnlijk de bedoeling hebben gehad van de verzender om zich te verbinden, en moet deze voldoende duidelijk geformuleerd zijn zodat het te bewijzen feit aannemelijk wordt gemaakt.
Zodra een sms of een e-mail een dergelijk “begin van bewijs door geschrift” uitmaakt, kan dit begin van bewijs worden aangevuld met getuigen en vermoedens. Deze laatste kunnen gebaseerd zijn op feiten die niet voor betwisting vatbaar zijn, op briefwisseling, op handelingen die door de koper of verkoper werden gesteld,… Indien het begin van bewijs niet kan worden aangevuld, zal geen volwaardig bewijs van de koop kunnen worden geleverd.
2.2 Buitengerechtelijke bekentenis
Indien de sms of e-mail niet werd verstuurd om te koop “te sluiten”, maar om deze – na de totstandkoming van de wilsovereenstemming tussen partijen – te bevestigen, kan ondergeschikt ook steeds worden ingeroepen dat deze sms of e-mail een buitengerechtelijke bekentenis uitmaakt. Het is dan niet vereist dat deze bekentenis door de persoon in kwestie effectief werd gesteld met als doel om zich te verbinden.
Bij een koop tussen een vastgoedprofessioneel (bijvoorbeeld een projectontwikkelaar) en een vennootschap is het eenvoudiger: tussen handelaren geldt het vrije bewijs. Elk van de partijen kan een koop dus bewijzen aan de hand van overeenkomsten, e-mails, sms’en, getuigen, vermoedens,…
Is er sprake van een gemengde verkoop, en is aldus met andere woorden de ene partij een handelaar en de andere een particulier, dan zal de handelaar de bewijsregels onder punt 2 van dit artikel moeten respecteren (hij bewijst immers tegen een particulier), en zal de particulier het vrije bewijs mogen hanteren (hij bewijst immers tegen een handelaar).
+32 89 32 23 00
Grotestraat 122
B-3600 Genk
+32 89 46 15 62
Bocholterstraat 14
B-3960 Bree