nl

Verhuren aan diplomaten? Opgepast!

Publicatiedatum: 12/10/17

Eind vorig jaar oordeelde het Hof van Cassatie dat een verhuurder zijn huurder die de hoedanigheid van diplomaat had, niet kon dagvaarden voor de Belgische rechter voor achterstallige huur en huurschade gelet op diens diplomatieke immuniteit. Dit arrest lijkt op het eerste zich verregaande gevolgen te hebben die een verhuring aan een diplomaat ontraden, doch het een en ander dient te worden genuanceerd. De diplomatieke  immuniteit is namelijk niet zo absoluut als vaak wordt gedacht. Bovendien verhindert het arrest van het Hof van Cassatie niet dat de verhuurder nog beschikt over een aantal andere actiemogelijkheden.


1 Geen absoluut karakter van de diplomatieke immuniteit


Aangezien de diplomatieke immuniteit geen absoluut karakter heeft is het in principe mogelijk dat de ‘zendstaat’ afstand zou doen van de immuniteit van haar diplomaten. De zendstaat kan hiertoe echter enkel worden verplicht indien, naar de eigen mening van de zendstaat, de immuniteit de rechtsgang zou belemmeren en er afstand van kan worden gedaan zonder het doel waarvoor de immuniteit werd toegekend, in gevaar te brengen. Deze verplichting is in de praktijk dan ook moeilijk afdwingbaar.

Daarnaast gelden er ook een aantal uitzonderingen op de diplomatieke immuniteit. Eén van die uitzonderingen betreft de zakelijke vordering omtrent een particulier onroerend goed in de ontvangende staat. Aangezien een huurovereenkomst echter geen zakelijke rechten verleent, kan deze uitzondering niet worden toegepast op de verhuring aan de diplomaat. 

Verder zal voor diplomaten die duurzaam in België verblijven de immuniteit slechts gelden ten aanzien van officiële handelingen in de uitoefening van de functie. Het verhuren van een privéwoning lijkt vanzelfsprekend geen officiële handeling in de uitoefening van de functie uit te maken. Doordat er echter nergens een definitie wordt gegeven van het begrip ‘duurzaam verblijf’, blijkt ook deze uitzondering in de praktijk moeilijk toe te passen.

Tot slot verschaft de diplomatieke immuniteit geen bescherming ten aanzien van de rechtsmacht van de zendstaat, waardoor het dan ook niet uitgesloten zou zijn om de diplomaat in zijn eigen staat te dagvaarden. De vraag is natuurlijk of dit in de praktijk wel altijd haalbaar is.

2 Actiemogelijkheden van de verhuurder


Ondanks het oordeel van het Hof van Cassatie, waardoor de verhuurder de diplomaat-huurder niet kan dagvaarden voor de Belgische rechtbank, beschikt de verhuurder nog steeds over een aantal andere actiemogelijkheden.

Men zou als verhuurder kunnen trachten een minnelijke regeling te treffen met de diplomaat of de diplomaat kunnen uitnodigen vrijwillig te verschijnen voor de Belgische rechtbank.

Indien de diplomaat zelf een procedure aanhangig maakt voor de Belgische rechter kan de verhuurder steeds een tegenvordering instellen, op voorwaarde dat deze verband houdt met de hoofdvordering.

De grootste zekerheid voor een verhuurder die verhuurt aan een diplomaat zal echter bestaan in het voorzien van een hoofdelijke borgstelling door een derde. Deze derde mag dan uiteraard zelf geen diplomaat zijn, noch van dezelfde of verminderde immuniteit genieten dan de diplomaat zelf (de inwonende gezinsleden genieten bijvoorbeeld dezelfde immuniteit), aangezien hij of zij in dat geval zelf ook niet kan worden gedagvaard voor de Belgische rechter.

Tot slot staat de diplomatieke immuniteit ook een rechtstreekse vordering opzichtens de verzekeraar, bijvoorbeeld de brandverzekeraar, van de diplomaat, niet in de weg.

Besluit

De rechtspraak van het Hof van Cassatie die de verhuurder de mogelijkheid ontneemt om zijn huurder met de hoedanigheid van diplomaat te dagvaarden voor de Belgische rechter lijkt het verhuren van een woning een diplomaat toch enigszins te ontraden. Desalniettemin beschikt de verhuurder over een aantal uitwegen en alternatieve actiemogelijkheden, waardoor hij niet volledig zonder slagkracht achterblijft. Gelet op het voorgaande is het aangewezen dat een verhuurder die de intentie heeft te verhuren aan een diplomaat vooraf stilstaat bij de gevolgen van de rechtspraak van het Hof van Cassatie en desgevallend de nodige ‘vangnetten’ voorziet in de huurovereenkomst.

Meer over vastgoed- en goederenrecht

Met cookies werkt deze website vlot en kunnen we u inhoud op maat tonen. Als u verder surft of op "Ja, ik accepteer cookies" klikt, dan aanvaardt u deze cookies. Meer informatie